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第四章 惠州市商品房供给状况

4.1商品房供给总量及特点

惠州市房地产在九二、九三年曾与海南海口、广西北海成为全国的三大开发热点，房地产为虚火过旺，从而在之后的国家宏观调控中，房地产业进入谷底，商品房市场明显呈现总量过剩、供过于求的局面。

过几年来，房地产市场在经过国家政府的正确引导和市场的良性竞争和淘汰，房地产开发商的数目从九十年代初的1300多家，到目前成规模120多家，买方市场正在逐步形成。在受到市场竞争的影响和消费者日益成熟的情形下，房地产发展商之间的竞争从初期的无序化圈地竞争向更高层次和更为规范的品牌竞争、服务竞争演进。

各个房地产商为了在市场上争得更大的市场份额，不论在规划设计、房型、环境布置上，而且在质量管理、绿化、物业管理水平上都十分注重提高档次和水平，惠州市也出现了诸如东湖花园8号小区、碧水湾、帝景湾、白鹭湖等一批高素质的住宅小区，在市场销售上创出了不俗的成绩，形成房地产消费的一个个小高潮。从房地产市场供经的总体情况来说，空置房面积居高不下，据2007年统计，市区商品房空置面积为45万平方米。但总量过剩并不代表适销对路的房地产项目过剩，而主要是结构性的过

剩，诸多空置的商品房卖不出去主要是由于规划设计失当，户型及结构不合理、房屋周围环境差、配套不完善等等原因。

4.2惠州市商品房市场发展趋势

房地产业的发展，将会带动一大批相关产业的发展，因而房地产业成为一些相关产业的助动器。惠州市的房地产业的发展，也倍受政府和企业的关注。房地产业的良性发展，受国家相关政策、法规影响极大，当前，国家相继出台了一系列法规和政策，支持和刺激房地产业的发展，国家建设部也先后出台了相应的措施鼓励和扶持房地产业的发展，目前中央拯救经济的决心超大，2008年11月“4万亿投资计划”的出台，表明国家促内需保增长的力度将超过1998年应对亚洲金融危机的措施，“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”也标志着持续五年之后的紧缩型宏观调控转变为扩张型调控。从房地产政策利好分析，2008年10月22日财政部和中央的相关文件标志着中央救市的开始。在这种情形下，房地产业已成为国民经济的一项关系国计民生的重要产业，具有较为广阔的发展前景。惠州市房地产的发展，与国内其它城市的房地产业相比，既具有共同之处，也显现出其特殊的一面。惠州市商品房发展有以下几个趋势：

⑴ 在政府鼓励消费政策和加快房改进程影响下，市民的商品房消费日益提高，住宅市场需求容量增大。国家为鼓励消费，近几年来数次调低银行利率，引导人们加大消费量，扩大内需。商

品房作为老百姓消费生活中的一个大件耐用消费品，其主导作用极为明显。加之国家加快房改进程，取消了实物分房，开始实行货币分房，商品房的消费日益成为千家万户的大宗消费。惠州市民人均收入近年来一直呈增长态势，其对商品房的消费也必将有所增长，住房需求增大增多。

⑵ 房地产市场竞争日益激烈，竞争将更多地表现在发展商的实力、信誉、品牌上的竞争，通过竞争，市场日益规范和成熟。房地产市场竞争加剧，各发展商在房地产项目上更趋于理性和务实，竞争不仅在户型设计、结构、小区环境等方面，更多地将在实力、规模、品牌上展开。

⑶ 伴随南海石化项目的启动及惠州一系列集团公司的发展壮大，势必带来更多的外资金和外地人口，并由此进一步刺激惠州房地产业的发展。惠州作为珠三角东部地区的经济发达城市，经济建设发展很快，并由于其优越的地理位置和良好的投资环境，吸引了众多外地投资者，在引来资金的同时，还涌入了大批经商务工的外来人员，他们的住房需求也会经予本地的房地产业的一定的发展机会。

⑷ 随着消费者和房地产市场的逐步成熟，消费者对房地产的要求将趋向于更加舒适、更使便利，住宅小区将会趋向人性化、智能化、生态化、园林化方向发展，这为广大房地产商又提供了一个新的市场机会。在满足了住的基本需要后，消费者对住宅的

需求趋向更高的要求，如对小区智能化的要求，便是今后住宅的

一个发展方向。

第五章 个案分析

5.1总体供给状况

惠州市房地产业经过几年的发展，市场竞争已进入良性化竞争状况，各开发商为争夺更大的市场份额，在小区的规划、建设、管理服务等方面都投入了一定的力量，目前市场上进行销售的和准备销售的住宅超过30万平方米，房屋总体供应情况呈供大于求的局面。目前销售情况较好的小区一般都位于市区内，开发规模较大，物业形象和楼宇素质良好，交通使便利，但由于这类小区一般销售价格偏高，个别楼盘物业管理水平较低，影响了市场消费者对他们的购买欲望。

5.2本类项目的个案分析

根据项目的可比性原则，我们选取惠州市内的碧水湾、荷兰水乡较有代表性的楼盘，作为惠城区文化新城的主要竞争者进行对比和研究。

5.2.1地理位置

从地理位置来看，碧水湾与荷兰水乡均座落于东江河畔，交通较便利，临近主要交通干道。

5.2.2楼盘建设

以上两个楼盘，小区占地面积各有不同，碧水湾占地面积超过18万平方米，而荷兰水乡整个社区总规划面积约为60万平方米，分6期开发，现已发到三期。在装修方面，荷兰水乡除提供

业主基本装修亦有毛坯、精装修，而碧水湾提供给业主的为毛坯房。在楼体外观上，采用粉红色的较多，荷兰水乡外墙以米黄色为主调，在建筑风格上以荷兰风情为设计主题，碧水湾是港式风格。绿地方面，碧水湾的绿化率均在38%以上，荷兰水乡小区绿化率达48%。

5.2.3销售情况

碧水湾自2003年10月份开盘在2300元/m2起，均价为2850元/m2，目前均价为7300元/m2，荷兰水乡与其差别不大。在付款方式上，大部分是采用一次性付款和银行按揭两种方式。在这两个楼盘当中，会所中以健身、健美室、儿童乐园（游戏室）、游泳池和乒乓球室最为普遍。两楼盘均有大型超市、学校临近，荷兰水乡更是巨资引进北京师范大学惠州附属学校。

5.2.4各楼盘销售策略

在销售策略上，不同的发展商采取了不同的销售方式，但最基本的便是立足于本楼盘。销售对象为惠州地区中高收入者，同时由于其位于东江河畔，升值潜力大，其提供的特低首期，超长期高成数的按揭对购房者的吸引力较大。

5.2.5小结

⑴ 小区地理位置好

⑵ 规划设计合理，户型多样，规划设计符合本土客户需求

⑶ 配套设施完善，发展商信誉好

⑷ 智能化小区管理

⑸ 大社区，流动式开发并形成品牌效应

第六章 项目评估

6.1项目优越

⑴ 本项目的发展商实力雄厚，信誉良好，公司集聚了一大批富有经验的工程技术人员和房地产开发经营管理人员，建立、健全了一整套科学、高效的管理制度，形成了完善的项目开发、工程管理、经营销售、财务管理及房地产物业管理等运作体系，具备成功开发建设惠城区大型住宅小区的硬件基础。

⑵ “惠州市惠城区文化新城”住宅区的建设目标是建设一个大型的“文化”住宅小区，其舒适而富有变化的户型设计、具有现代气息的建筑造型均由名师精心设计，整个小区规划既考虑住户的现实需要，配套设施完善，又适度超前，将智能化引入小区的开发建设之中，可使住户在充分享受幸福生活的同时，感受到高科技为他们带来的生活之便利和高品味生活享受。这类项目在惠州具有相当的市场号召力，推出市场后必将受到众多买家的支持与欢迎，市场前景广阔。

⑶ 住宅以座北为尊，以朝南为贵，本项目所开发住宅户户座北朝南，负阴抱阳，客厅、卧室、书房三房朝阳，南北通透，是名副其实的阳光房。

⑷ 本项目所开发的商业走廊环布社区，四面临路，极易集聚人气、集聚财气。

⑸ 本项目生态文化主题公园，让生活与购物在“文化新城”的人们在享受生活便利的同时双可安享生活的悠闲。

⑹ 本项目与同类住宅小区相比，将走高档楼盘中档价格的路线，在规划建设和物业管理上突出其精品形象，使住户以适中的价格得到高档享受和称心的服务，以此来吸引更多的住户购买和入住本小区。

6.2项目劣势

⑴ 因为受其占地面积的影响，形成的大盘效应需市场普遍认可。

⑵ 随着惠州市城市化发展过渡，江北新城的发展空间受到一定的制约。

⑶ 社区服务范围相对薄弱。因“文化新城”分为各个小区组团开发，项目的全面配套完善需要一定的时间，因而客观上造成社区服务的薄弱。

第七章 市场容量估算

7.1总体定位

依据项目规划市场状况和发展商的设想，本项目的总体定位是文化住宅小区。这一定位内涵是：

◆ 文化新城为高尚住宅小区，提供高品质的硬件设施和软件服务为发展商的基本理念。

◆ 文化新城为惠州居民提供超前的生活空间和居住理想。

◆ 文化新城的卖点在于文化气息、人文关怀和优良服务。

7.2目标客户

根据本项目的市场定位，结合文化新城小区的环境因素、规划条件、建筑质量、建筑特色，我们把目标客户确定为：惠州市有一定基础的中高收入家庭，同时包括中高收入的外地在惠工作的成功人士及对拟在惠州置业的香港同胞。这些目标客户具备如下特征：

◆ 收入稳定。且中高收入水平（家庭月收入在5000元以上），尤其是个体私营企业主

◆ 对居住环境有较高要求，追求舒适和享受生活

◆ 年龄在30-50岁之间，已有一定的事业基础

◆ 文化程度较高，对居住有自己的品味要求

◆ 两代或三代家庭，同时不排斥外资及内资企业高级雇员

◆ 二次置业人士

7.3销售价格测算

本项目均价定为4500元/m2，此价格在同类物业中属中等水平。在同类小区的销售中，市场销售价一般为均价5500元/m2。同时调查表明，在设定类似于文化新城产品后，消费者能够接近的平均价格应该为5850元。

7.4市场容量

估算对于市场容量的测算是市场研究的基本任务，亦是可行性研究的重要内容，在抽样调查问卷中，我们设定以下指标作为推断市场容量的基础，同时统计结果附后。

◆ 近一两年有购买商品房意向的家庭。调查结果为32%。

◆ 对住宅环境持“十分重要”的态度的人士。调查结果为占购买人士的21%。

◆ 接受江北地段。调查结果占有购房意向家庭的37%。

◆ 能够接受商品房价格区间在5500元/m2以上的。

第八章 财务效益估算

8.1项目开发前景

根据惠州市城市总体规划，未来十年惠州市城区将向外有较大的扩展，并且，市区主要是向河南岸延伸。

向南过渡至滨海城市只是工业的拓宽而不会波及社会大的经贸体系。具体来年地，本地块开发面临的外部环境制约及前景如下：

1． 用地条件规划区除东面有一小块山坡外，其他地势相对平坦。四周相同类型的项目蓄势待发，但已形成了较大规模。

2． 周围环境文化新城用地周边拥有丰富的人文资源。四周有市公安局、国家安全局，惠州市行政中心，惠州市文化体育中心等，是惠州市文化新城的核心地带，经济、文化、贸易于一体，各种氛围都较好。

3． 发展前景区位优越：本区位于城市规划区核心地带，兼具城乡优越；是广州到汕头发展轴线上的一处重要空间节点。良好的交通网络：从西侧通过规划区边缘的广汕公路，为一级国道，区内东侧、北侧分别又有城市主干道路通过，使得本规划区与周边地区都有方便、快捷的交通联系。

4． 市场的需求：近年来低迷的房地产市场，使得大量资金处于沉淀或等待状态，大亚湾石化项目上马，大大刺激了惠州房地产市场的兴旺。

本区由于兼顾多重优势，有机会成为房地产投资资金聚集的热点地区。

8.2财务效益初步估算

本项目可供销售的物业类型主要有高尚住宅及机动车室内泊车位。本项目目前处于筹建开发的前期阶段，在计算可售面积时，只对学校、幼儿园、电梯间、楼道等公用面积乾进行了分摊计算，而运动场、垃圾房等公建面积时则不进行分摊。

考虑到本项目是一个大规模和高档次的综合性住宅小区，建设跨期较长，配套设施种类较多，针对本项目今后各阶段的开发，将会存在许多不确定因素，因此，在进行本项目开发的前期可行性研究的财务效益分析时，需要设定一定的条件。

现将有关的分析如下表：

附表2：建设投资估算表

序号	项目	指标（元/㎡）	建筑面积（㎡）	总成本（元）
1	直接成本
1.1	前期工程费	250	2683980	670995000
1.2	建安工程费
1.2.1	公寓	1000	80000	80000000
1.2.2	小高层	1700	1443980	2454766000
1.2.3	联体、叠加	1000	1000000	1000000000
1.2.4	商业配套	1000	50000	50000000
1.2.5	车库	1300	528500㎡（15100个）	687050000
1.3	公配套费	100	2683980	268398000
1.4	基础设施费	200	2683980	536796000
1.5	后期成本	30	2683980	80519400
1.6	别墅	1000	70000	70000000
1.7	小学	1000	30000	30000000
1.8	幼儿园	1000	10000	10000000
	合计	5938524400
2	间接成本
2.1	不可预见费	3%	5938524400	178155732
2.3	管理费	3%	5938524400	178155732
2.4	财务费用	12%	5938524400	712622928
	合计			1068934392
总计	7007458792

注：每月1分利息，财务费为5938524400*12%=712622928元。

土地财务费：2064600*600=1238760000元。土地财务费用：1亿/年，共8亿无。

总成本需：7007458792+1238760000+800000000=9046218792元。

从静态的角度看，整个项目盈利十分明显。从上述分析可得出如下关于本项目的开发效益的结论：从各财务评价指标看，整个项目盈利十分明显；从计算模型的设定，知道影响本项效益的主要因素，一是开发成，二是物业的销售进行得顺利与否，对上述两方面因素的控制是本项目成功的关键。本项目的计算模型中，设定本项目物业的销售率为100%，是为了体现本项目的内在盈利能力。而本项目物业日后推出的实际销售率将与当时该地区的物业市场环境、对本项目物业的营销是否得力等诸多因素的综合作用有很大的关系，对这些因素的研讨不作本次可行性研究的内容。

第九章 结论及建议

本次“惠州市惠城区文化新城“进行的初步投资可行性研究工作，是在项目周边进行了市场研究的基础之上，通过对小区规划方案、开发成本估算以及财务效益评价等方面作分析，从技术经济角度对本项目开发可行性作出评价。现在将有关的研究结论及可行性建议表述如下：

9.1研究结论

⒈本项目的规划设计经过多方磋商讨论，已经几易其稿，其设计方案基本上利用了项目地块的地形特点，达到了人工景观与自然景观相融洽目的。项目拟分若干期、流动式开发，有利于物业的营销策划，故能够满足本次可行性研究方面的要求。

2.本次可行性研究对首期一发的技术分析，是充分结合了项目自身的实际条件，具有一定的可操作性，从第一阶段开发财务评价的指标上看，基本达到了以尽量少的资金启动整个小区开发的目的。

3.从后期开发的财务评价指标上来看，小区开发的效益还需要根据实际情况进行反复调整。但对后期开发的分析主要是考虑到外部市场环境以及城市交通系统改良后对其造成的影响项目内在盈利能力的预测。以目前来看，整个项目完成后，“文化新城”便成为惠州较大的人文住宅小区，其市场前景看好。

9.2可行性建议

1.本项目特指文化新城的建设，包括部分公共设施的建设与完善，项目采用分八期、流动式开发，对土地成本的分摊原则是按照各个阶段实际使用土地的面积来支付土地成本。按照这个原则，各期开发对土地成本的负担较为均匀。特别会对第一阶段的启动开发较为有利。

2.根据第一阶段开发资金运作模式的设定，对运用资金的能力要求较高。因此，应对第一阶段开发物业预售楼款的收集方案作精确的编排和计算，对资金的投入和使用要有科学的计划和必要的控制力。

3.作为一个大型的住宅小区开发，跨期较长、工程庞大，需要面临的市场、交通规划等外部条件的复杂，加上各阶段流动开发在需要提高资金的使用效率的同时，亦要保持整个小区开发理念的延续性。充分运用已有的各项技术力量和资源，进行本项目的开发，并在本项目的开发过程中保持管理队伍的稳定性，较为典型的项目有光耀集团的“荷兰水乡”。

综合上述部分的研究结论，归纳出如下几方面意见：

一、 项目所在区域为惠州市新城区的核心地带，惠州由江北城市向博罗城市化的过渡对项目可产生一定的影响力，但本项目所处经济、文化中心，交通十分便利，发展人文住宅小区，拉近人与自然的距离的理念在惠州存在一

定的市场前景；

二、 从本项目的开发成本估算数据看本项目建筑安装工程成本占总开发成本的五成（不计算财务成本），但由于土地成本较低，故在本区域范围内的开发具有一定优越。而且，根据有关资料，建筑安装工程成本有必要对支付给工程承包商的付款进度放缓或压后，使本项目开发的资金增大；

三、 由于本项目的开发成本较低，整体开发效益较为理想，项目的投资收益率将大为提高，可见本项目的盈利能力仍然有很大潜力可供挖掘。

⑴ 鉴于本项目的盈利情况，在难以降低建筑工程安装造价以及不改变对项目建设用地所作的征地补偿费用的支付方式的条件下，控制对本项目进行一定规模、流动式的投资开发。

⑵ 在可以控制的范围内，改变对国土局的土地有偿使用权出让金的支付方式为按实际用地进度支付。在这个前提下，对项目进行分期开发，流动操作。假定可将对市国土局的土地有偿使用金的支付进度改为按年度为单位，在开发期内均匀支付，以一定的资本收益率作为本项目被接受的最低基准以盘活资金。从第二阶段起，利用前一期的销售收入作为该期的开发资金。这样，整

个项目开发最主要的问题变化是如何成功启动第一阶

段开发。

⑶ 加强公司内部管理，健全各项财务制度，在项目开发过程中对开发的成本和效益进行有效的动态跟踪控制。

⑷ 基于自身条件，加强物业销售策划人员的组成，以市场为先，尽早介入进行本物业的前期销售及策划、推广工作，充分利用售楼收入进行开发建设。

⑸ 本项目住宅销售对收益及财务平衡具有重要作用，考虑到发展商实际情况，委托专业代理公司销售不失为一种较好的选择。

第十章 “惠州市惠城区文化新城”项目附属资料

10.1、惠州长命湖地产开发有限公司关开长命湖3100亩土地产权权属证明材料

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