申明：本项目为本博主紫钦天接触项目，发布分享旨在启发读者大型工程项目概貌，以及运作方向，本文章未经允许不得转载，否则后果自负！

前言

本项研究分析报告主要任务是论证长命湖项目投资的必要性、可行性、有效性和合理性。按照国空有关规范，可行性形容包括机会研究工作初步可行性研究和最终可行性研究，根据本项目特点，我们合三为一，从经济、技术角度，对本项目进行规范的可行性研究。本项目研究的原则是：

◆ 项目有关经济技术和综合建筑面积指标，是按照本项目有关资料及设计研究院的初步设计方案等图纸资料进行统计与编制面成，各类房地产开发市场的成交数据则主要来源于惠州国土房管局、惠州市统计局。

◆ 总投资测算一览表，系按整个开发项目完全由惠州长命湖投资有限公司、惠州市**有限公司（保密）兴建的方案，拟分为八组采取滚动的开发形式。本项目各类物业的测定价格与分析比较是根据地对本项目周边物业市场的调查统计数据所得，并经过归纳和整理，其计算模式按照普遍惯用的房地产开发项目投资可行性研究报告的表述形式，结合本项目的实际情况测算行出。

◆ 本开发项目的各项财务分析部分，按照目前惠州市各类房地产开发物业的投资经验以及本项目数据测算获得，务求能够符合国家有关部门立项批报的可行性研究报告的规范要求。

第一章 惠州市社会经济发展概况

1.1惠州市社会经济发展概况

惠州市位于广东省东南部、珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾、深圳、香港、东莞毗邻，北连河源市，西邻广州市。惠州市地处低纬度，北回归线横贯全市，雨量充沛，阳光充足，气候温和，属南亚热带季风气候区。

惠州市是广东省的一座历史文化名城，素有“粤东重镇”，“岭南名郡”之誉。改革开放以前，惠州市经济基础相当薄弱，直到1979年，全市国内生产总值6.76亿元，其中工业生产值公为2.67亿元。改革开发以后，特别是1988年地改市之后，全市经济社会进入了迅速发展、充满生机活力的时期。

30多年来，惠州市国民经济持续快速发展，经济实力大大增强，社会和经济面貌都发生巨大的变化。惠州已由一寂寂无闻的边陲之地变为一方备受关注的投资热土，从一个典型的农业经济区域变为进入工业化发展阶段的新兴城市。

2009年全市完成地区生产总值（GDP）11053.0亿元，突破万亿元大关，增长17.4%。其中，第一产业增加值78.2亿元，增长4.5%；第二产业增加值6521.3亿元，增长19.0%；第三产业增加值3745.4亿元，增长17.5%。三次产业结构由

上年的8.5：58.5：33.0调整为7.1：58.9：34.0。人均GDP达28945元，按现行汇率折算为3781美元。GDP增幅在珠三角地区中居第四位，与排在珠三角第六位的江门相差3.4亿元，增长16.4%，居九市第四位，增长高出全省平均水平2.3个百分点。

在工业增幅上，惠州位居第二位，于1-9月间，工业规模增加值增长29.6%，增幅比全省的平均水平（18.3%）高11.3个百分点，居民九市第二位。与深圳广州地区相比，具有更大的发展空间。

在房地产方面，1-9月间，惠州房地产开发投资增长70.8%，居九市首位。商品房销售增幅也排在三角地区九个城市的前面。他的商品房销售面积增长91.4%，产品房销售金额增长1.1倍，也领先其他九个城市。

商贸业增幅居第三位，1-9月，惠州社会消费品零售总额增长18.1%，增幅比全省的平均水平（15.8%）高2.3个百分点，居九市第三位。

1.2惠州市经济社会发展历程和特点

2009年，全市宏观经济承接上年的强势增长势头，继续保持快速增长。1-3月，全市实现生产总值（GDP）212.14亿元，增长16.6%。从三次产业看，第一产业增加值21.91亿元，增长1.5%；第二产为增加值122.96亿元，增长20.7%；第三产业增加值67.27

亿元，增长14.7%。显示第一产业增长平稳，第二产业受工业的高速增长拉动，整体速度显著加快，第三产业在房地产业的拉动下增长有所回升。三次产业对GDP的贡献率（%）分别为：1、69.9、29.1，分别拉动GDP增长：0.2个、11.6个、和4.8个百分点，三次产业结构（%）为10.3：58：31.7。

财政收入再创新高，1-3月，全市地方财政一般预算收入72.62亿元，增长34%，增幅排在汕尾（35.2%）之后居全省第4位，继上年高位增长28%后，再创新高。其中上缴地方财政的国内增值税、营业锐、契税三项合计44.77亿元，占地方财政一般收入61.6%，对地方财政一般预算收入增长贡献达68.1%，拉动的地方财政一般预算收入增长23.1个百分点。

地税增长再次快于国税增长，1-3月，全市税收收入46.56亿元，增长26.2%。其中，国税收入34.47亿元，增长25.6%；地税收入12.09亿元，增长28.2%，增幅排在韶关（33.8%）这后居全省第3位。地税收入增长比去年的18%提高10.2个百分点，这是继2004年后地税收入增长再次快于国税收入增长。地税收入中，房地产营业税、土地增值税、房产和城市地产税等房地产业产生的税收增长对全市地税增长的贡献超过50%。其中，房地产营业税增长超过1倍。显示，房地产业的快速扩张是地方税收快速增长的主要动力。

工业呈扩张性增长，1-3月，全市规模以上工业实现增加值

89.39亿元，增长35.9%，比全省平均水平（17.8%）高出18.1个百分点，增幅在全省的排位从2006年的第4位升至第3位，并居珠三角九市的首位。

工业企业综合经济效益大幅上升。1-2月，规模以上工业企业的综合效益指数144.3%，同比上升31.3个百分点，在全省的排位从上年同期倒数第2位上升至第12位；实现利税总额15.29亿元，增长147.6%。显示工业企业效益大幅回升，整体工业呈现“又好又快”发展态势。

固定资产投资走出低谷，1-3月，全市完成全社会固定资产投资额57.33亿元，增长23%，增幅在全省的排位从上年的倒数第1位上升至第12位，在珠三角九市中略低于江门（25.1%）居第4位。

第三产业投资首次超越工业投资。1-3月，工业投资完成18.42亿元，第三产业投资完成29.92亿元，第三产业投资总额是工业投资总额的1.6倍，投资规模首次超越工业。显示惠州经济发展由以往主要靠工业拉动将向工业和第三产业协调拉动，产业结构调整优化步伐进一步加快。

房地产投资增长强劲。1-3月，第三产业投资完成29.92亿元，增长60.8%，其中，房地产开发投资完成21.93亿元，增长1.25倍，其投资额占全社会固定资产投资和第三产业投资的比重分别为：8.2%、73.3%，分别比上年提高16.1个、18.9个百分点。

显示，房地产业占据了第三产业投资的主导地位，也是拉动全社会固定资产投资下增长的主要因素。

商品房销售成倍增长。1-3月，随着合生帝景湾、奥林匹克花园、东湖花园、金山龙庭、雍裕园和大亚湾区、惠阳区精品楼盘的热销，全市商品房销售延续上年快速增长势头。第三季度，惠城区商品房销售面积87.36万平方米，均价5850元每平方米增长1.1倍；商品房销售金额51.10亿元，增长1.5倍。同期，全市商品房销售均介为5940元/平方米，比上年末上涨18.7%。

据工商部门统计，1-3月，全市新注册私营企业983家，个体工商户5306户。至3月末，全市累计有私营企业1.78万家、个体工商户11.24万户；民营经济从业人数79.26万人，其中私营和个体的从业人数约75万人。

2010年1-3月，城市居民人均可支配收入5179元，增长4.8%，剔除价格因素，实际增长1.9%；农民人均现金收入1772元，增长14.5%，剔除价格因素，实际增长11.4%；在岗职工平均工资4433元，增长11.8%。3月末，全市城镇居民储蓄存款额525.98亿元，比年初增长4.2%；农村居民储蓄存款余额111.3亿元，比年初增长8.6%。物价水平走高，1-3月，全市居民消费价格总指数同比上涨2.8%，涨幅较大。分类别看，八大类价格指数呈“四升一平三降”格局：上升的有食品类（8.6%）、医疗保健类（2.5%）、交通和通讯类（1.7%）、居住类（1.4%）；下降的是衣着类（-3.3%）、

娱乐服务类（-2.2%）、家庭设备及服装类（-1.8%）；基本持平的是烟酒类（0.4%）。

1.3 惠州市的区位条件

惠州市是珠三角东部联系粤东地区的区域交通枢纽，紧邻深圳、东莞、广州等珠三角发达城市和国际大都市香港。惠州市区西距广州市153公里，东距汕头市320公里，南与深圳市相隔80公里，惠州市南部的澳头港到香港中环码头仅47海里。

良好的区位条件是区域经济快速发展的重要因素，其毗邻香港的优越区位条件便是其中最重要的因素。改革开放以前，珠三角西岸的发展快于东岸，改革开放后，由于东岸接近香港，近水楼台的优越突现，到2010年，深圳和东莞的人口和国内生产总值是中山和珠海的三倍多。形势出现巨大逆转的主要原因就是区位条件，东部地区与香港的连通较高，这一差异使香港公司和香港的外国公司的投资、技术和管理倾向流入珠三角东部，为深圳和东莞外向型经济的发展提供动力，使东岸经济发展迅速赶上并超过西岸。

根据有关方面的测算，在广东、香港企业产北上的数量与陆路交通的距离基本上成反比，珠三角城市与香港的距离每减少1%，制造业外资企业单位数量便增加0.58%至0.61%，制造业外资投入金额增加0.4%至0.6%，服务业外资企业单位数量增加0.34%至0.37%，服务业外资投入的金额就增加0.2%至0.7%。

进入新的世纪，惠州的区位条件将有重大的改变。CEPA的签署与实施，在未来若干年香港对珠三角的辐射作用将大大加强，香港的国际融资能力和高端服务业将大大促进珠三角的全面发展。惠州作为珠三角城市重要的一员，通过基础设施建设改善与香港交通的便捷化，进一步充分利用和强化毗邻香港的区位优势，使其接受香港和周边大城市的经济辐射和承接产业转移，与香港进行更深层次的合作方面有更大的作为。

2011年1-9月，国际、国内的宏观环境仍然趋紧，困难较大，在全省珠三角宏观经济明显降温的发展态势中，惠州经济增长的基本面保持平衡，亮点较多：GDP增幅高于全省平均水平；投资、出口的增幅居全省的前列；财政收入、利用外资的增幅均居珠三角九市的前三位，CPI指数略高于阳江居全省倒数第二位；全市重点项目推进形势大好，县（区）承接深莞产业转移园建设力度加大。同时，在创建全国文明城市的强力推动下，城市面貌显著改善，人居幸福指数显著提升，一个发展后劲强大、宜居宜业的现代化新城轮廓日益清晰。

1.4 惠州市在珠三角的地位和作用

目前，惠州是珠三角东部联系粤东地区的交通枢纽，是珠三角电子信息产业生产基地之一，是珠三角主要的生态农业供应基地和生态环境保障区。属于最宜居城市之一，惠阳市改划区，拓展了惠州中心城区的发展空间，从地理位置上实现了惠州从沿江城市向沿海城市的转变。已经建设投产中的中海壳南海石化项目已给惠州市经济发展增添一台强有力的发动机，推动惠州工业化进程，拉长产业链，使惠州成为珠三角乃至华南地区的重要化工基地，改变惠州在珠三角的分工地位，进而带动珠三角东翼边缘的工业化起飞，为东翼乃至整个珠三角提供强大的基础性工业支撑。

同时，石化产业区的开发使惠州产业空间向沿海推移，带动城市空间向沿海发展，推动惠州市走向真正意义上的沿海城市。随着继续加强与深圳、香港、东莞的联系，对旅游资源的开发利用，对生态环境的加强保护和建设，惠州市未来将成为珠三角重要休闲旅游基地，成为珠三角东部产业转移的最直接承接地。

而且，惠州又是全国文明城市，良好的人文风俗底蕴，广州市升级为直辖市后，据悉，广东省府即将落户惠州，将又是一轮新的投资大好机遇。

惠州，惠州，惠民之州，惠州人民真诚的欢迎您的光临，欢迎您来惠州投资。

第二章 项目概括

2.1 研究基础

用地单位：惠州市**有限公司（保密）

用地性质：商住

项目名称：惠州市惠城区文化新城

用地位置：惠州市小金口长命湖东侧至沿江路边地段和丰文

坳鲤鱼山

用地现状：待开发

2.1.1项目经济技术指标和有关参数

本项目经济技术指标和有关参数：

总用地面积：2064600平方米；

容积率：1.5；

总建筑面积：3096900平方米；

销售收入：18，116，865，000.00元；

建设投资：6，193，800，000.00元；

营业税及附加：2159661683.5元；

所得税：1029541611元；

其中：

1. 土地开发费：2038760000元；

2. 土建、建安设计工程费：5938524400元；

3. 间接成本：1068934392元。

2.2研究过程

2.2.1研究目的

项目可行性研究是项目立项的依据，亦是项目开发成功的基础，通过系统的研究，可依据惠州房地产市场的特征决定市场定位，可依据技术经济评估，了解项运行的投资收益及回收期，尤其是测算项目实际的开发成本，以作为后期市场营销计划决策的主要依据。事实上，可行性研究已形成清晰的目的，本项研究亦不例外，目的在于对“惠州市惠城区文化新城”投资开发提供可行性决策依据。

2.2.2研究人员

可行性研究涉及到技术与经济两个层面，尤其是对市场需求预测和成本测算十分专业，因此，要求研究人员具有扎实的专业知识和工作经验。为了达到本初步投资可行性研究工作的既定目标，惠州长命湖开发有限公司、惠州市**有限公司专门成立市场研究人员、销策划人员、房地产估价人员、工程技术人员、财务分析人员等组成顾问小组，通过搜集大量相关的市场资料及城市规划资料，结合项目自身特点对项目进午初步探讨。

2.2.3研究内容

房地产项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容亦较为复杂，总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投资分

析和基本结论，个中涉及的主要分支内容包括：

a. 全面收集项目周边的大量市场资料，籍此分析各种对项目前景有决定性影响的市场因素；

b. 从城市规划的角度对本项目进行评价；

c. 运用房地产价格评估的方法，测定项目各类开发物业市场售价；

d. 综合市场需求及资深建筑师意见，对项目住宅小区规划作出评价；

e. 综合各类分析，对项目的开发可行性作出判断。

2.2.4研究方法

为达成研究目的，我们在研究方法选择上依据“针对问题，简单明晰，切实可行”的原则选择了三种主要方法：一是抽样调查和典型调查。二是专家研讨会。邀请营销、评估、工程、建筑、预算等各方面专家就一些典型问题展开讨论。

2.3项目背景

“惠州市惠城区文化新城”毗邻惠州市奥林匹克花园，以惠博沿江公路衔接博罗县至惠州江北，西临东江及沿江路。北通惠州火东站，南邻惠州新行政区及全市体育文化中心，交通十分便利，项目所处地区是惠州市走向二十一世纪，形成大惠州城市的关键城区，也是惠州近年城市开发建设的重点地区，是江北新城的核心地带。拥有丰富的经济资源及人文资源。

2.3.1化司简介

惠州长命湖投资有限公司，注册资本人民币一千万元。主营房产开发，已成功开发大型房地楼盘的经验；，主营房地产开发及信息咨询，物业管理，具有强大的融资能力。惠州市**有限公司，主营房地产开发、实业投资、物业管理。两家公司经有机组合，具备开发该项目的条件。

2.3.2项目概括

“惠州市惠城区文化新城”是由惠州市长命湖投资有限公司与惠州市**有限公司投资兴建的住宅项目，所处惠州市新城区的核心地带。总体规划充分体现“文化社区”概念，着眼长远利益，以人为本，以客为尊，充分利用现有资源，提供高品质的社区生活服务配套设施，面向客户群主要是惠州中高收入人士及港澳同胞。

2.3.3项目总体布局

“惠州市惠城区文化新城”占地面积2064600平方米，整个小区拟以文化公园承建，南北设一形象入口；西面是惠州至博罗公路，小区设主入口两个。为体现“文化社区”概念，创造山水相间的园林式住宅区，小山脉将整体保留，在山前平地处建造功能性同景观性相结合的立体水体体系，水体沿岸为步行及人造景点。

2.3.4交通组织

区内南侧、北侧分别有城市主干道路通过，使得本小区与周边地区和市中心都有方便，快捷的交通联系。小区四周环通，满足消防车道设置要求。

2.3.5建筑功能

项目首期规划有八层至二十一层综合商住楼，标准幼儿园，中心花园；二期建设写字楼，商业楼，标准网球场、篮球场等配套；往后逐步完成区内文化艺馆等配套。

2.3.6建筑造型

平顶层，坡顶盖，智能化系统，小区采用整体形象入口及红线外绿化，配置煤气，通讯、有线电视管道。

2.3.7消防及分区

区内道路分四级进行组织：区内主干道路，区内次干道路，支路，以及宅前路。支路及宅前路基上有序的组织区内部交通。

2.4区域特点

本可行性研究针对“惠州市惠城区文化新城首期”，但由于项目的整体性，在研究过程中又不可完全独立分开，因为诸如绿化、公共设施是由整个小区统一规划，具有共享性，在投资分析上，亦必须按建筑面积进行分摊。从整体项目来看，按照发展商设想，全部工程按照八期组团式的原则以滚动式的开发。

2.4.1基本描述

本项目地块位于惠州江北新城核心地带，西临广汕公路上通

广州，下连汕头。广汕公路是项目区域对外联系的一条重要快速道路，连通广州和汕头的主干车道，是惠州城市连接外界的主要交通要道。广汕公路现状路宽64米，为双向六车道，并已于2003年拓宽为惠州市的形象大道，经过新城区位置被命名为惠州大道。前面是一条惠州市景观大道，就是原来的惠博公路，从此路，到博罗只要十分钟车程，从市中心到该地块公需要三分钟车程。

2.4.2总体布局

区域四周几条城市规划确定的道路形成的道路网将本区分成两个独立的分区，每个分区以不同的建筑密度、使用性质及建筑高度、体量来强化各自的特色。考虑到让每房居民能取得广阔的景观视野，对各分区的建筑的体量与高度的控制，通过规划的手法安排成阶梯状，由西向东、由里边向路边建筑工地物的体量与高度逐步递增。为提升各个分区的可识别性，在每个分区的街坊内，通过规划不同的单体建筑类型，建筑组合方式以及建筑与户外开敞空间的关系，塑造独特的社区风貌。

2.4.3道路系统

规划区位于新城区的核心位置，沿江公路直进惠州江北，隔东江，连惠州大桥、合生大桥而与老城区相连，广汕公路从西北侧通过，使体区与城市其他地区之间的联系非常便利。本区的道路交通组织是以人的活动为重点，以建设高品质的社区空间为前提来进行规划的。

◆ 区内按原规划几条城市道路穿过其中，将用地分成若干街道，但老当未见明显的主从关系，道路系统层次不清，本次规划按前述原则进行了局部调整，原规划路网走向，将部分道路红线宽度及断面形式进行适当调整。

◆ 区内道路分四级进行组织：区内主干道路，区内次干道路，支路，以及宅前路。支路及宅前路有序的组织工作区内部交通。

◆ 区内还设置了组织有序的步行路系统，一方面保证了人车之间适当分流，减少了互相干扰，形成服务居民生活的步行空间；其次又为创造步行景观提供了条件；第三是通过步行路系统将各片区有机的串联成一个整体。

◆ 按照有关规范配置停车车位，各组团根据实际情况，采用不同的方式来解决停车问题。

2.4.4公共设施配置

◆ 社区学校：基地西侧入口处，地势平坦，标准幼儿园及小学、高中各一个，建筑面积40000平方米。

◆ 文化设施：中心区规划青少年活动中心、社区图书馆、惠州市书画爱好者活动中心，茶艺馆等。

◆ 体育设施：中心区规划社区的健康中心，内含大型室内康乐中心。

◆ 商业服务设施：中心区步行街两侧规划超市、便利店、餐饮服务设施。高层公寓区结合底层裙房设超市、便

利店、餐饮等商业服务设施。

2.4.5绿化系统规划

绿化系统由社区主次干道绿化，步行系统绿化，景观轴线主题绿化带，小区公园、组团绿地构成。采用红花紫荆形成共同的绿化环境主题符号，在突出主题植物的基础上寻求一种环境的共性质。运用植物树种的特色，直接或辅助塑各街道和步行系统的性格和特征。

第三章 惠州市商品房需求状况

3.1惠州市基本情况

惠州市位于广东省南部，珠江三角洲东北端，与深圳、香港毗邻，是港、穗、深连结粤东的陆上交通要冲。辖区除龙门县外，均属珠江三角洲经济开放区。全市面积11158万平方公里，是省级历史文化名城，千余年来一直是东江流域的经济、文化、交通中心和商品集散地，全市人口333.72万人，2002年第五次人口普查人口密度215人/km2，低于全省平均水平。市区现有总人口91.78万人，其中国常住人口65.36万人，暂住人口26.42万人。

根据“配第-克拉克定律”，惠州市的社会发展已经处于发达的工业化阶段，单2003年全市工农业总产值为1192亿无，其中工业总产值994亿元，农业总产值198亿元，全市工业企业实现工业产品销售收入650亿元，比上年增长15%，实现利税总额52亿元。2003年全市国内生产总值约700亿元，一、二、三产业所占比重分别为15%、57%、28%。全市人均国内生产总值在广东的21个市中排名第七位，分别相当于广东省（省内平均水平）、深圳市与广州市（省内先进水平）、河源市（省内落后水平）的1.2、0.4、0.5、5.2倍，在全省属中上等水平。外贸进出口总额90亿美元，约相当于国内生产总值的144%。

3.2住宅建设和消费

2010年前三季度，惠州市房地产开发投资在上年大幅增长的基础上仍然保持高位增长，但增速有所放缓，受银根紧缩政策和市场观望情绪影响，商品房成交量大幅回落，但商品房成交价格稳中上升。

前三季度，房地产开发完成投资139.6亿元，增长5.37%，增速比去年同期回落58.8个百分点，比今年一季度和二季度分别回落11.7个和13.9个百分点。增幅比同期全省平均增长25.8%高出27.9个百分点，投资额和增幅均居全省市第六位。

其中：惠城区增长52.2%、惠东县增长66.4%、惠阳区增长52.6%、博罗县增长98.6%、龙门县增长23.5%和大亚湾区增长38.6%。

保障性住房新开工面积增加，供给结构明显改善随“90/70”政策的落实以及经济适用房等保障性住房项目开工，今年以来，住宅新开工面积增速逐步放缓，小户型住宅新开工面积增加，比重提高。前三季度，全市住宅新开工面积为422.31万平方米，增长16.6%比一季度和二季度分别下降64个和73.3个百分点，但小户型住宅新开工面积大幅增加。其中：90平方米及以下住宅新开工面积为91.84万平方米，增长1.42倍。占全部住宅新开工面积的比重为21.4%，所占比重比一季度和二季度分别提高2.8个和2个百分点，比上年末提高6.6个百分点。

房价稳中有升，未出现大起大落现象，前三季度，商品房房

屋销售均价4294元/平方米，比上年同期上升393元上涨了10.1%，与一季度均价比下降11元，比前三季度均价上升312元上涨了7.8%。一至三季度销售均价都保持在5712-5905元之间。从总体看没有出现大起大落的现象出现。

商品房销售有较大幅度回落，前季度全市商品房销售面积176.71万平方米，同比下降31.4%，商品房销售额104.35亿元，下降24.4%，销售面积和销售额有较大幅度的下降，反映出惠州市房地产交易市场受到全国房地产市场不景气尤其是深圳、广州市楼价下跌的影响有点冷清，观望氛围较为浓厚。

房地产开发投资增速放缓受房地产开发土地购置费减少的直接影响。2010年前三季度，房地产开发购置土地面积265.11万平方米，同比下降25.2%，下降幅度比一季度有所缩小，由一季度的下降44.2%缩小到25.2%，比二季度下降14.5%再下降了10.7个百分点。

商品房住宅竣工面积有所放缓，商品房住宅竣工面积112.09万平方米，同比增长4.08%，增幅比一季下降122.6个百分点，比二季度下降16.3个百分点。竣工面积的有所减少，说明许多在建项目的施工周期延长，但并不反映出销售市场不景气，主要反映出部分开发商资金链趋紧的态势。

商品房成交量低位，受全球经济不确定因素的影响，房地产市场观望气氛较浓，销售持续低迷。前三季度，全市商品房销售

面积为176.71万平方米，同比下降31.4%，比一季度下降基础上再下降0.2个百分点，比二季度再下降5.7个百分点。

资金到位增速放缓，全市房地产开发企业本年资金来源为174.84亿元，同比增长33.2%，增幅比上年同期回落102.9个百分点。全市房地产开发企业项目资金主要依靠有三个来源，分别为国内贷款、自筹资金和定金及预收款。从增速看，国内借款和自筹资金分别比上年同期增长46.2%和76.9%，增速同比回落93.2个和47.9个百分点；定金及预收款则由上年同期增长1203.1%转为今年三季度下降20.6%，降幅较大。从比重看，三个主要资金来源分别为41.49亿元、84.35亿元和24.83亿元，所占比重分别为23.7%、48.2%和14.2%。与上年同期相比，国内借款和自有资金分别提高2.1个和11.9个百分点，而定金及预收款比重降低7.6个百分点。

从前三季度情况来看，今年房地产开发投资仍然保持较快增长。第四季度国家将采取一系列有利于房地产行业发展的有力措施，需求逐步回暖。

2010年9月，惠城区商品住宅签约面积为50593平方米，同比下降26.2%，环比下降58.7%。而签约套数441套，同比下降44.0%，环比下降54.8%。（该数据根据房管局住宅签约数据统计，相对实时成交数据略有延后）

3.3商品房需求主要指标

“惠州市惠城区文化新城”主要面对惠州市区居民，2010年惠州市区主要经济指标如下：

◆ 市区人口约92万，28万个家庭

◆ 人均GDP2.9万元

◆ 惠州市区居民人均可支配收入为17310元

◆ 人均居住面积23.3平方米

◆ 20010年2-4月惠城区空置住房面积48.25万平方米

◆ 2010年2-4月，全市商品房销售面积63.32万平方米；销售金额26.95亿元；4月末，全市商品房销售均价为5750元/平方米

◆ 市场面的状态是：住宅商品化已成大众趋势，居民购房欲望较为强烈，支付能力较强。但目前市场刚性购买力仍处观望态势。

3.4商品房需求祈求

3.4.1商品房需求祈求

惠州市民购买商品房的基本特点：

◆ 一次性投资额度不超过20万元。

◆ 低端需求户（接受商品房价格为2500-3000元/平方米者），需求房屋面积均值为113平方米。41%的人希望一次性付款，月均供楼支出1500元。

◆ 高端需求户（6500-8000元/平方米）收入4541元，

需求房屋面积均值为180平方米。18%的人希望一次性

付款，月均供楼支出3000元。

◆ 有购房意向的家庭，地段偏好的选择顺序为：江北、南坛、麦地、西湖、东湖、上排、河南岸、龙丰、桥东、下角，博罗县。江北是大多购房客户的首选地。

3.4.2商品房为惠州居民主要的消费支出

随着全省实物分房的终结和货币分房的全面推行，房地产作为一项重要的商品，成为大多数人和家庭的一个重要的消费和投资的目标，因而房地产需求必会有一定的增长。近两年来惠州经济有了稳步增长，居民的收入每年都有所提高，居民手中的可支配性支出必然会投向一些投资邻域，如股票、债券、教育、旅游和房地产上，而房地产作为不动产，其投资数额较大，增值的机会也颇为可能。这部分潜在的消费者，其对地理位置优越、规划设计较好、环境一流、物业管理水平高的小区特别中意，这从东湖花园、金迪新苑、碧水湾、新世界长湖苑受众多市民支持便可略窥一斑。

3.4.3接受商品房的平均价格为4500元/平方米

从对消费购买力的分析来看，惠州居民已具有相当的购买力，他们对房屋的要求已从安置型过渡到适用和舒适型。据调查，惠州市民能接受的商品房平均价格为4500元/平方米，其中中高收入家庭则为5300元/平方米。在付款方式上，大多数市民更倾向

于银行按揭分期付款方式。消费者在购房时，对上区周围环境、配套设施、物业管理等因素比较注重，希望发展商能提供位置好、价格适中、环境优美、配套完善、服务优质的小区。

3.4.4主流消费面积在100平方米以上

消费者在房屋面积、间隔、装修、户型设计方面，大多希望房屋面积较大，尤其是厅的面积要足够大，间隔合理，有基本的室内装修或全部装修，装修档次处于中等，户型上选择三房二厅和四房两厅的消费者居多。

3.5惠州居民对商品房环境及配套要求

随着收入水平提高，惠州居民对商品房的要求是趋苛求，调查表明，绿化环境为购买商品房最重要的参考因素之一，尤其是对于中高收入的白领人士，这方面的祈求更强烈。

3.5.1对住房硬件的要求

数据表明，对住房的硬件要素，房屋质量是被认为最重要，认同比例达68%，其次是小区绿化环境，认同率达61%，再次是地理位置，认同比例达55.0%。

3.5.2对小区配套设施要求

数据显示，对小区的休闲娱乐配套设施，要求有健身室的比例最大，其次为儿童乐园。