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惠州市下埔新埔苑小区旧改项目

初步可行性研究

拓展商：惠州市**有限公司

2011年4月28日

目录

第一部分 项目概况分析

第二部分 区域市场分析

第三部分 项目交易分析

第四部分 投资收益分析

第五部分 初步分析结论

第一部分 项目概况分析

项目概况——地块位置

项目位于惠州 市下埔路，地块四面临街，

距惠州大道、金山大道及演达大道和西湖轻轨站都在5分钟路程内，旁边就是西枝江大桥，交通条件一流。

地块位于下埔商业圈内，繁华的花边岭广场就在旁边，区位价值优越

项目概况——主要指标

占地面积：9000㎡

容积率：6.0

建筑面积：42000㎡

还迁户数：180户

现有建筑面积：20000㎡

还迁比例：

还迁面积：

还迁时间：

目前居民构成：

五个单位的职工及租房者

项目概况——项目四至范围（四周街道情况）

项目概况——项目现状(门店及小区内部)

目前地块内部有6栋7层90-110㎡,平均99㎡的居民住宅,拆迁户数为180户

地块北侧为小商铺等铺面,不用考虑同业铺位还迁

整体来看,地块形态规整、平坦，四周临街，属下埔商圈，可以充分利用和发挥商铺的价值

项目概况——周边情况

第二部分 区域市场分析

市场分析——附近旧改项目

市场分析——惠州市历年新房价格走势

国家统计局：2011年1月份惠州房价同比上涨4.9%

市场分析——惠州市房地产市场发展情况分析

一、房地产投资高位增长，增速加快（数据来源：惠州市国土资源和房产管理局）

二、全市商品房销售面积（数据来源：惠州市国土资源和房产管理局）

三、全市商品房成交价走势（数据来源：惠州市国土资源和房产管理局）

四、各种面积住房销售及增长情况（数据来源：惠州市国土资源和房产管理局）

第三部分 项目交易分析

土地交易条件

该项目由土地方负责办理前期住户的拆迁、安置、补偿等方面工作，按照旧改政策的相关规定，协调各方面关系。

还拆迁比例：

还迁住宅面积：

还迁户数：

还迁时间：

补偿费用：

该地块住宅基准地价约为 元/平方米，商业基准地价约为 元/平方米。

法律及政策性风险分析

项目用地取得了土地使用权的法律手续现状描述

1.项目用地现状

⑴土地所有权归属：国有用地

⑵土地使用权归属：单位员工业主及土地业主

⑶土地的用途：二类居住用地

⑷项目用地现状的文件：个人房产证

2.项目用地规划

⑴项目用地规划用途：二类居住用地

⑵规划批文：市规划院编制的惠州市惠城区 号片区法定图则

3.政策性风险评估

史上最大规模旧改方案《惠州市惠城-仲恺区域“三旧”改造专项规划》出台

第四部分 投资效益分析

销售价格建议

综合以上分析，建议本项目在2013年上半年面市，销售价格为：

住宅销售价格：

6000元/平方米

商铺销售价格：

15000元/平方米

（以上价格均为建筑面积，装修房，平均价格）

项目经济分析（1）

序号	项目	销售价格（元/平方米）		小计
一	可建面积		42000
二	回迁面积		20000
	销售收入		可售面积(平方米)
1.1	商品住宅	6000	17500	105,000,000
1.2	商业	15000	4500	67,500,000
1.3	安置房收入	0	0	0

项目经济分析（2）

序号	项目	单方成本(按可售面积)(元/平方米)	小计(元)
三	项目总投入(含税费)		2,985,840,660
2	项目总投资
2.1	土地费用加补偿费
2.2	项目开发成本
2.2.1	前期费用
2.2.2	建安成本
2.2.3	开发期税费
2.2.4	基础设施建设费
2.2.5	不可预见费
2.3	管理费用
2.4	财务费用
2.5	销售费用
3	销售税费
4	土地增值税
5	所得税
四	项目净利润

第六部分 初步分析结论

经济效益结论

S W O T 分析

Strengths(优势)	Weaknesses(劣势)
·地段一流，区域优势明显，在下埔商圈，地块四面临街，商业价值突出 ·属自有地，利润回报率高 ·地块面积逾9000㎡，可打造精品小户型楼盘	·处于大桥边，有一定的噪音影响
Opportunities(机会)	Threats(威胁)
·政府出台“三改”方案，加在城区旧改的扶持力度 ·西枝江桥扩建通车，对本项目增值有利	·国家宏观调控政策对楼市有关键影响 ·旧城改造的拆迁进度直接影响项目的开工时间

结论：该项目区域价值明显，优势多，利润回报高，是目前市场环境下难得的性价比优势的项目，应该争取其尽快开发。

THANKS

预祝本项目取得圆满成功