申明：本项目为本博主紫钦天接触项目，发布分享旨在启发读者大型工程项目概貌，以及运作方向，本文章未经允许不得转载，否则后果自负！

东莞市利澳花园项目可行性报告

海云轩预售

规划许可证

开户许可证

施工许可证

验资报告

【一】借款企业基本情况

（一）东莞市利澳花园开发有限公司（以下简称“利澳公司”）成立于1997年10月10日，公司注册资本为1000万元，全部以现金方式出资，其出资情况经东莞市众泰会计师事务所审验，并出具验资报告，资金已全部到位，取得东莞市工商行政管理局核发注册号为441900000156443的企业法人营业执照，公司的注册地址是东莞市沙田镇齐沙利澳花园，企业类型为有限责任公司，企业法人代表为崔志光。公司的经营范围是利澳花园开发经营，获得中华人民共和国房地产开发企业资质证书，资质等级三级，证书编号：粤房开证字第1000285号，有限期限为2012年3月8日，开发项目为利澳花园。企业组织机构代码为72650037-0，税务登记证号为441900726500370号，营业执照、税务登记证和组织机构代码证均通过最新年检，合法有效。

（二）利澳公司创办于1997年，成立时间较长。公司自成立以来一直专注于经营利澳花园项目，进行分期分片滚动开发，稳健操作，致力于打造质量优美、价格合理的楼盘，是东莞市沙田镇房地产业的一面旗幌，企业法人代表崔志光，男，广州市人，1958年9月10日出生，大学学历，身份证号码：440106195809101235。崔志光从事贸易、建筑施工和房地产开发20多年，对房地产行业有着敏锐的洞察力和丰富的实战经验，具备较强的经营管理能力，社会关系广泛，亲和力强，在当地具有良好的信誉和地位。

利澳公司拥有雄厚的技术力量和一批高素质的房地开发经营的专业团队。现有员工120人，大专以上学历员工占30%，具有初级中级以上各类管理人员35人，高级技术职称2人。公司具有从规划设计、征地拆迁、施工管理、市场营销等全过程综合开发能力，可独立承揽大中型住宅及公建的开发建设任务。

东莞市利澳花园开发有限公司，还多次获得上级主管单位授予的殊荣，其中包括“东莞市园林式单位”、“东莞市房地产协会理事单位”、“项目开始先进企业”、“重合同守信誉企业”。

东莞市政府提出的“一网二区三张牌”，将开发虎门港，启动沿海经济产业作为建重点的发展计划，给公司以巨大的发空间。公司将秉承一贯企业理念，凭借专业、诚信、进取的职业团队力量，以顾客满意为企为最高战略，并努力加快虎门港的建设贡献力量！

（三）利澳公司自创立以来，始终坚持“开拓、求实、优质、高效”的企业方针，诺守“质量第一，信誉第一”的经营宗旨，以提供更多优质的商品住宅为已任，悉心打造虎门港第一个配套住宅区--利澳花园。利澳花园，位于东莞市沙田镇齐沙管理区境内的珠江口东岸，拥有珠江口1000米黄金海岸线，以环境、生态、同归自然为理念，以充分体现人类渴望回归自然的生活模式为目标，将建设一个适合现代人居住的南海之滨亚热带风情生态居住社区。利澳花园位于东莞市沙田镇齐沙管理区，交通便捷，占地面积近千亩。两侧为虎门国际深水港，南为虎门轮渡口，与虎门大桥遥遥相望，邻近有国家级开发区南沙，威远旅游区及国家级教育基地，地理条件优越。公司聘请国内外知名建筑与环境设计，利澳花园荟萃建筑艺术与园林艺术精华，充分体现以人为本的原则。利澳花园小区四周配套完善，拥有豪华会所，名师名校、大型的购物中心、运动中心、医院、市场、商业街，真可谓衣食住行，样样俱有。整个利澳花园征用土地914亩，其中有约91亩为沿海高速公路和海岸公路控制用地，规划用地627684平方米，分阶段进行工程建设开发。利澳花园二期项目的第一期工程于2000年开始，用地面积约200亩，开发部分别墅及五、六层洋房，建筑面积共计8万多平方米，并重点打造整个利澳花园的环境与基础设施建设，2003年底前完成工程，项目总投资2.2亿元，盈亏基本平衡，一期产品投资市场后反映较好，扩大了社会影响，为后期开发奠定了扎实的基础。利澳花园二期项目的第二期工程于2004年开始启动。用地面积126.7亩，建筑面积152923平方米，已全部竣工，整体开发成本5亿元，其中向工行筹资2亿元，第二期预计收入达8亿元，目前已实现销售收入近5亿元，全部为高层住宅，剩余部分高层住宅及别墅正在分批对外销售，预计销售收入为3亿元，该部分按揭将主要在虎门工行办理。利澳花园三期项目工程已经开工，预计2014年初全部完工，项目占地面积147971平方米，总建筑面积为419065.98平方米，预计开发成本17亿元，拟向银行融资5亿元，销售收入可达到29亿元。

项目规划实行组团结构布局，从物质实体设计的高度倡导社区理念，规划设有小学、幼儿园、康体文化娱乐、商业购物服务等配套设施，为社区公共活动提供场所。规划设计；别墅158栋，多层洋房14栋，12层小高层9栋，18层高层6栋，21层高2栋，23层高层1栋，26层高层4栋，28层高层1栋，31层高层4栋，33层高层1栋，40层高层4栋，幼儿园1栋4层，1栋4层办公楼及会所、商业、卫生等配套设施。住宅设有2房2厅2卫，3房2厅2卫，4房2厅3卫等多种户型与面积，以适应各消费群体的市场需求。

利澳花园整个二期项目规划科学合理，拥有珠江口1000米黄金海岸线，自然景观独特，地理位置优越，前期的工程建设顺利，楼盘销售情况良好，具有较好的经济效益和社会效益。利澳花园公司将在未来的三年内投入资金17亿元，预计可实现销售收入29亿元。

（四）借款人财务状况分析：

财务报表 单位：万元

年份	2007	2008	2009	年份	2007	2008	2009
流动资产	48542	60463	66946	流动负债	10948	8336	10433
货币资金	932	2273	2593	短期借款
短期投资				应付票据
应收票据				应付帐款		608	370
应收帐款		49	49	预收帐款	1190	136	79
其他应收款	3072	12657	11880	其他应付款		3529	6501
预付帐款	8711	12359	14431	应交税金	2675	3943	3392
存货	35825	33124	37990	长期负债		18500	20000
长期投资				长期借款		18500	20000
固定资产净值	965	6954	6551	总负债	10948	26836	30433
无形资产	2			股东权益	38561	40583	43063
总资产	49509	67419	73497	股本	1000	1000	1000
				未分配利润	11303	13325	15805
主营收入	25729	20328	10975	资产负债率%	22.11%	39.80%	41.41%
毛利	5896	5123	4055	流动比	4.43	7.25	6.42
营业利润	4199	3033	2170	速动比	1.16	3.28	2.78
投资收益				毛利率%	28.86%	36.23%	36.95%
利润总额	4167	2696	3307	销售利润率%	12.38%	9.95%	30.13%
经营性现金流入	31859	15475	10979	经营性现金流出	31707	19467	12120
投资性现金流入				投资性现金流出	97	4823	38
筹资性现金流入	600	18500	1500	筹资性现金流出	1384	8344

企业报表除2009年度外其他年度都有经过外部审计。

1、2009年资产状况及分析：

（1） 总资产73497万元，货币资金2593万元，净资产为43063万。公司总资产主要表现为存货，即土地和在建工程，资金来源主要为股东投入，以及20000万元工行的长期借款。

（2） 货币资金2593万元，全部为银行活期存款。

（3） 应收帐款49万元，主要为应收销售楼款。

（4） 其他应收款11880万元，主要包括按揭保证金210万元、东莞市合利家私有限公司278万元、利澳物业管理有限公司2460万元、业主借支328万元、崔志光往来8234万元。

（5） 预付帐款为14431万元，主要为预付工程款，包括潮阳第二建筑公司100万，广东省第一建筑公司200万、东莞福华建筑公司454万、广东十六冶建设公司450万、深圳龙岗平湖鸿英达建材店200万、东莞市侨福建筑工程有限公司8442万元等等。

（6） 存货37990万元，其中开发产品19554万元、开发成本18374万元(主要为土地成本)。

（7） 固定资产净值6551万元，主要为办公设备、运输设备和房产。

2、2009年负债状况及分析：

（1） 总负债为29933万元，其中流动负债9933万元，长期负债20000万元。

（2） 应付帐款370万元，主要为海云轩工程款，期限限3个月内。

（3） 其他应付帐款6501万元，其中东莞市靖晖房地产投资有限公司2990万元、东莞市鸿茂园林绿化工程有限公司864万元、东莞市厚街倍升贸易部500万元、办房产证费用331万元、东莞市厚街胜康装饰材料贸易部600万元、东莞市中和百货有限公司200万元。

3、2009年所有者权益分析：

所有者权益包括股本1000万元，资本公积25000万元、盈余公积1257万元、未分配利润15805万元，所有者权益合计43063万元，可见公司具有较强的资本实力，而且随着利澳花园二期的逐步开发，所有者权益得到不断的加强。

收入利润分析：

公司经过多年来的房产开发，销售情况非常理想，具有较好的盈利能力，该公司2009年实现销售收入10975万元，利润总额3307万元，销售利润率30.13%，公司的盈利能力稳定，具有较强的还款能力。

4、主要财务指标测算：

（1） 资产负债率保持40%，由于企业成立以来主要靠股东的资金投入进行开发，银行借款较少，其他负债也少，故公司的资产负债率较低。从公司财务报表上看，其资金主要来源于股东，说明股东的资金实力雄厚，同时公司的资产集中在存货上，表明其具有较强的融资能力及偿债能力，

（2） 流动比率为6.42，速动比率为2.78，虽然作为房地产开发企业，存货占比较大，但财务指标反映公司的资产流动性较好，短期偿债能力强。

5、现金流量测算：

公司的现金收支比较平衡，银行存款也保持在合理的水平。由于利澳花园二期项目的投资价值高，股东的资金实力好，企业的筹资能力强，故企业将能很好地实现物流和现金流的良性循环，可以保证银行信贷资金的想对安全。

综合所述，利澳花园公司的经营正常，资金运作较好，项目建设顺利，项目具有很高的投资价值，具有较强的偿债能力，是金融机构授信的理想对象。

【二】项目具体分析

一、利澳花园三期整体介绍：

项目名称：利澳花园三期项目

位 置：东莞市沙田镇齐沙路

项目性质：商住项目

建筑风格：亲海型文化社区

占地面积：147971平方米

建筑面积：利澳花园三期项目，总建筑面积为419065.98平方米，其中住宅面积344618.30平方米，公建面积3200.00平方米，计算容积率的面积约为328335.00平方米，不计算容积率的面积约为90730.98平方米，(包括人防工程、地下室停车场和地面的部分架空层及配套用房)

建筑内容：该项目由23幢12层---40层，建筑后提供1923套住宅，车位2128个，户型主要是以一房一厅，两房一厅为主，占到总套数的80%，剩下四房和五房的户型约占20%。

土地取得方式：转让，土地无涉及回迁问题。

土地使用期限：终止日期至2068年12月27日，土地使用权剩余年限约59年。

整个利澳花园三期项目419065.98平方米的整体规划，主要技术指标;容积率≤2.63，建筑层数≤40层，建筑高度≤118米，建筑密度≤12.8%，绿化率≥47.1%，建筑物间隔≥20米，其他要求;建筑经线须退狮子洋岸线200米以上，退沿海高速中线70米以上，退渡轮路中线40米以上。

周边坏境：地处东莞市沙田镇齐沙管理区境内的珠江口东岸，拥有珠江口1000米黄金海岸线，东接107国道，南靠虎门商业重镇区，西邻虎门港口与广州南沙国家级经济技术开发区一江之隔，北连沙田港沿海产业带经济发展中心及厚街多元化经贸区，地处穗、莞、深、港经济走廊交汇处。正在建设中的沿江高速公路，珠三角轻轨和穗港高速铁路等交通枢组在项目附近回旋交接，交通十分便捷。利澳花园项目地处虎门与沙田两镇港口开发区的经贸商业区中间，距虎门镇中心仅6公里，沙田镇中心8公里，厚街镇中心12公里，东莞市城区22公里，通过厚沙，沙太公路直通虎门、厚街镇中心，附近有东莞市最大的私立学校---东莞明珠学校，距沙田环保工业城约1公里，距正在开发的虎门港沙田港区2公里，周边银行、医院、商场、农贸市场、酒店、餐饮、车站、码头等生活配套服务设施齐全。利澳花园项目傍海而建，碧海蓝天，是闹市中的桃源圣地。

品 质：本项目由广东华方工程设计有限公司设计，施工单位包括广东省第一建筑工程有限公司，广东恒安建设发展有限公司、广东省第二建筑工程公司东莞分公司以及中国建筑第四工程局第六建筑工程公司，福建省惠东建设工程有限公司,广东省开平建安集团有限公司,监理单位有东莞市安业建设工程监理有限公司，广东省南方建设监理有限公司以及抚金鼎建设监理有限公司。相关单位的设计水平高，施工能力强。具有丰富的行业管理经验，可以保证本项目的优良品质。

项目投资商：东莞市利澳花园开发有限公司

二、利澳花园三期项目具体分析：

（一）项目背景评价：

（1）项目区位条件：沙田镇在东莞市西南部，其中心位于东经113.9度，北纬23.8度，地处珠江三角洲的几何中心地带和粤港深经济走廊中部。东临厚街镇以银河为界：西与广州市番禺隔狮子洋遥望；南与虎门镇连接；北与洪梅、麻涌等镇隔河相对。全镇总面积106平方千米。下辖16个村委会和1个居委会，常住人口3.8万，外来人口20万人，素有“鱼米之乡”美誉。镇府驻地距离莞城镇20千米，陆路交通发达，厚沙公路跟广深公路连接开通往广深高速公路，沙太公路直通虎门太平和渡轮码头，到广州、深圳、珠海等城市公交一小时车程；水路交通四通八达，濒临珠江和东江南支流，有黄金海岸线28千米。沙田镇土地资源丰富，有利统一规划集中连片开发。文化氛围浓厚，社会各项事业快速发展，创业平台日趋完善。目前，随着“八项工程”的顺利竣工，该镇基础设施和城市功能进一步完善，最具水乡特色的“一湖两岸”湖滨休闲景观带已呈现，城市形象大大提升，城市的集聚力和辐射力进一步增强，投资环境和居住环境进一步优化。

（2）行业宏观形势：我国房地产市场起步较晚，在成熟的过程中投资起伏较大，但总趋势逐年上升。从基本住房需求来看，购房需求日前已经开始释放并有仍有巨大潜力。国际经验表明，人均收入1000美元是购房消费的消费起速点，而事实上我国东部较发达地区购房需求已经提速，并且呈现居民收入水平越高，购房消费增长越快的趋势。中西部地区总体经济水平比较落后，但商品房销售无论销售价格不是销售量都处于稳定提速中。随着整体经济水平逐渐提高和城市化进程的加速，未来很长一段时间内基本购房消费需求都将保持旺盛。由于东莞市经济在腾飞，随着东莞市城市形象的进一步树立，东莞市的吸引力也在增强，东莞市楼盘质素也在提高等因素，东莞市城区楼价的关键词还是“上涨”两字，预计涨幅在10%-90%，城区多数房价均将突破8000元大关。

（3）我市经济状况：东莞市地处广州、深圳、香港经济走廊的中间，交通便利，经济发展迅速，人民的生活水来富裕程度较高。同时，东莞市由于近几年重视城市品位提升，先后获得“中国综合实力百强城市”、“中国最佳魅力城市”、“中国最具经济活力城市”、“中国优秀旅游城市”、“国家篮球城市”等称号，还通过了创建“国家卫生城市”的国家考核。经济大环境的快速发展和城市品位的提升，为东莞市房地产业的发展创造较好的处、外部环境。

（4）市场竞争及消费力市场：东莞市房地产开发水平普遍较低，企业开发项目基本都在东莞市区、镇区，缺少跨区域开发能力，东莞本土至今没有培养出一家在珠三角甚至东莞本地起龙头作用的品牌发展商，虽然竞争程度激烈，但竞争强度并不高，给外地品牌房地产商进入东莞市场提供较大的发展机会。万科、金地、富通等深圳地产大鳄也已于近几年先后进入东莞地产市场。

根据东莞市房地产企业协会发布的数据，2006年商品房全年销售额达94130.39万元，较2005年增长了58.12%；销售面积286.39万平方米，销售均价达3286.79元/平方米，较2005年2853元/平方米提升了15.2%，而住宅依然是市场表演的主角。数据显示，2006年住宅全年销售额为79397.74万元，较2005年增长了62.7%；销售面积251.89万平方米，销售均价3152.08元/平方米，较2005年增长了13.77%。行内人士表示，2006年均价增幅属于正常增长范畴，东莞楼市的价格增长幅度已经放缓。东莞市楼价经过2008年、2009年金融风暴的调整，现价格也回到合理空间,未来的房地产价格同样会不断的上升,由于新政影响，大户型单位的售价提升和部分区域的价格提升，使销售额出现了较大幅度的增长。可以说，是新政影响之下的正常市场反应。

东莞是一个富裕的城市，2006年整个东莞市城乡居民储蓄存款余额超过2000亿元。“2006年中国城市生活质量排行榜”显示：东莞位列第九，其中，在消费结构和居住质量两项排名中，东莞位居榜首；在居民收入排名中东莞位居第二，仅次于深圳；在文化休闲排名中，东莞位居第三；在教育投入排名中，东莞位居第五。据东莞市统计局公告，2006年全市职工年平均工资11469元，比上年增长7.8%，其中，城镇在岗职工年平均工资31135元，比上年增长10.2%。城市居民人均可支配收入25320元（居全国第一位），农村居民人均纯收入10661元，分别比上年增长10.7%和8.3%，广东省城市调查队最新调查显示，东莞市有5%的家庭年收入超过20万元。

虎门镇（全国千强镇第2位）2006年国内生产总值148.45亿元，比上一年增长16.50%；工业总产值288.18亿元，增长33.48%；固定资产投资53.01亿元，增长2.77%；各项税收总额首次突破30亿元，达30.83亿元，增长15.68%，继续位居全国乡镇前列；镇本级可支配财政收入9.76亿元，增长11.29%；年末各项存款余额297.40亿元，增长13.10%；农民人均纯收入12799元，增长13.42%；实际利用外资金额2.04亿美元，增长24.12%。

沙田镇（全国千强镇422位）2006年国内生产总值45.2亿元，工业总产值116.6亿元，可支配财政收入3.3亿元，各项税收总额4.9亿元。社会固定资产投资总额12亿元，各项银行存款39.8亿元，其中城乡居民存款余额22.7亿元。城乡集市贸易总额4.6亿元，社会消费零售总额6.2亿元。村组两级集体资产14.6亿元，农民人均纯收入7785元。

厚街镇（全国千强镇42位）2006年成国内生产总值120元，工业总产值278亿元，上缴国家财政税收15.45亿元，金融机构各项人民币存款余额达175亿元，农村人均纯收入12698元。

近几年来，东莞居民开始认同房地产投资，大批的购买临街商铺以及酒店式公寓等物业，且超过五成的客户选择一次性付款。

外地户籍人口占总体的55%，其中国内其他地区和境外人士，分别占总体的16%和14%。随着东莞城市环境的改善和政府鼓励，越来越多外来白领愿意在东莞购房安家置业；外来白领随着在东莞工作时间的增加，财富积累也越来越多，购买力随之增强；根据有关资料显示，在东莞房地产市场中，购买每平方米3000-5000元中档房的，本地户籍人口和外来白领各占一半；而购买每平方米2000-3000元低档房的刚基本上是外来白领；外来白领购房集中户型为一房、二房、三房，付款方式主要为银行按揭。

（二）项目概况

1。项目建设依据：

利澳花园二期项目的建设，必将会拉动周边商业经营零散的运营状况，带动沙田经济的繁荣发展，实现经济效益和社会效益双赢。

（1）立项批文

2000年10月31日，东莞市建设委员会以《关于利澳花园二期房地产开发立项中请批复》（东建房字NO，200037号）核准项目建设，批复项目用地面积550337平方米，容积率控制在2.0以内；离主干道路建筑物需退缩——来建设，四周与相邻建筑物间距应有6米以上间隔；可向国土部门中办土地使用证，向规划部门中领《建设工程规划许可证》；本项目需委托乙级以上的设计单位规划和设计，并做好分期设计计划。

（2）国有土地使用权证

土地使用权人：东莞市利澳实业有限公司

用途：商住用地

座落：东莞市沙田镇齐沙村

使用权类型：出让

使用年限：61.5年

证号：1、东府国用（2004）第特225-4号，2、东府国用（2004）第特225-9号，3、东府国用（1998）第特70号，4、东府国用（2004）第特225-10号

面积：147971m²(包括证1-4证)

2、项目具体情况：

设计单位：广东华方工程设计有限公司

施工单位：广东省第一建筑工程有限公司/广东恒安建设发展有限公司/广东省第二建筑工程公司东莞分公司/中国建筑第四工程局第六建筑工程公司/福建省惠东建设工程有限公司/广东省开平建安集团有限公司

监理单位：东莞市安业建设工程监理限公司/广东省南方建设监理有限公司/抚顺金鼎建设监理有限公司

用地面积：147971平方米

项目区位：地处东莞市沙田镇齐沙管理区境内的珠江口东岸，拥有珠江口1000米黄金海岸线，东接107国道，南靠虎门商业重镇区，西邻虎门港渡口与广州南沙国家级经济技术开发区一江之隔，北连沙田港沿海产业带经济发展中心及厚街多元化经贸区，地处穗、莞、深、港经济走廊交汇处。正在建设中的沿江高速公路，珠三角轻轨和穗港高速铁路等交通枢纽在项目附近回旋交接，交通十分便捷。利澳花园项目地处虎门与沙田两镇港口开发区的经贸商业区中间，距虎门镇中心仅6公里，沙田镇中心8公里，厚街镇中心12公里，东莞市城区22公里，通过厚沙、沙太公路直通虎门、厚街镇中心，附近有东莞市最大的私立学校—东莞明珠学校，距沙田环保工业城约1公里，距正在开发的虎门港沙田港区2公里，周边银行、医院、商场、农贸市场、酒店、餐饮、车站、码头等生活配套服务设施齐全。利澳花园项目傍海而建，碧海蓝天，是闹市中的桃源圣地。

项目周边配套

本项目位于轮渡路和沿海路的交汇处，周围交通便利，水、电等公用设施配套齐全，小区主要配套设施有：会所7159平方米，会所广场5000平方米，人工湖6500平方米，游泳池1015平方米，网球场500平方米，篮球场450平方米，会所设有体育健身、美容美发、西餐厅、网吧等娱乐设施，生活配套设施完备。

物业管理措施

本项目建成后，将由东莞市利澳物业管理有限公司进行物业管理。品牌物管，将给业主更添一分生活优越，营造一个成熟优雅、共乐融融的社区生活。

东莞市利澳物业管理有限公司现负责整个利澳花园的物业管理，其有三级管理资质，公司制度完善，以人性化、专业化、标准化为主进行精心管理与服务，公司主要提供七大服务：房管服务、治安服务、车辆服务、清洁服务、绿化服务、维修服务、社区文化服务，其高效优质的服务，得到了广大业主的一致肯定和认同。

项目建设规模及技术经济指标：

利澳三期项目：

序号	项目	单位	数量
1	规划用地面积	M2	147971
2	容积率	-	2.63
3	户数	户数（套）	1923
4	总建筑面积	M2	419065.98
4.1	住宅面积	M2	344618.30
4.2	公建面积	M2	3200.00
5	计容建筑面积	M2	328335.00
6	不计容建筑面积	M2	90730.98
6.1	地上建筑面积	M2	3670.68
6.2	地下建筑面积	M2	87060.30
7	停车位	个	2128
8	总建筑密度	%	12.80%
9	绿化率	%	47.10%

建筑物一览表 面积单位：平方米

编号	类别	基底面积	建筑面积	计容建筑面积	层数	高度
3-1#	住宅	1090.98	25645.95	23903.15	26-31	91.45
3-2#	住宅	1090.98	25645.95	23903.15	26-31	91.45
3-3#	住宅	1090.98	25645.95	23903.15	26-31	91.45
3-4#	住宅	1065.23	36311.22	34769.58	40	118
3-5#	住宅	1065.23	36311.22	34769.58	40	118
3-6#	住宅	1065.23	36311.22	34769.58	40	118
3-7#	住宅	1065.23	36311.22	34769.58	40	118
3-8#	住宅	917.67	11606.96	10856.57	12-18	53.1
3-9#	住宅	917.67	11606.96	10856.57	12-18	53.1
3-10#	住宅	917.67	11606.96	10856.57	12-18	53.1
3-11#	住宅	917.67	11606.96	10856.57	12-18	53.1
3-12#	住宅	1369.08	30374.97	28336.61	26-31	91.45
3-13#	住宅	2038.92	45632.74	42584.32	23-33	91.45
3-14#	会所	1340.7	3200	3200	3	12.6
	地下车库	67577	67577		1	4.2
	架空层		3670.68
合计		15953.24	419065.98	328335.00

3、项目价格定位：

项目位于东莞市沙田镇、虎门镇和厚街镇交汇处，这三个镇近年来经济发展速度较快，当地的居民具有较强的购买能力和购买意愿，楼盘的销售情况理想，具体情况如下：

区域	楼盘名	主要户型	面积（M2）	均价（元/M2）
虎门	丰泰裕田	3房-4房	90/150	8000
	海岸国际二期	3房-4房	90/150	8500
	丰泰东海山庄	别墅		18000
	金湾花园	别墅		26000
沙田	东港城	2房-4房	70/140	5000
	海上海	2房-4房	70/140	6300
	活力粤港	1房-2房	40/65	4300
厚街	汇景	3房-4房	120/140	6000
	世纪绿洲	复式		5500

从上图来看，虎门的房价最高，厚街其次，然后是沙田，利澳花园虽地处沙田镇，但所有房屋都是南北通透，全海景房（是东莞唯一海景房），离虎门镇区最近，沿海高速年底开通后主要客户即转移到深圳和香港退休职工群体），具有较好的升值潜力。

本项目作为当地配套成熟的楼盘，也是当地的高档楼盘，拥有珠江口1000米黄金海岸线，且所有房屋都是南北通透,全海景房,销售对象主要是城市经营和高级白领、私营业主、本地富豪、在东莞居住的台港澳和海外侨胞，保守估计，本项目住宅销售价格定位为8000元/平方米（保守估计），车位的销售均价6万元/个。

4、项目SWOT分析

项目优势（SUPERIORITY）

本项目地处东莞市沙田镇齐沙管理区境内的珠江口东岸，拥有珠江口1000米黄金海岸线，东接107围道，南靠虎门商业重镇区，西邻虎门港渡口与广州南沙国家级经济技术开发区一江之隔，北连沙田港沿海产业带经济发展中心及厚街多元化经贸区，地处穗、莞、深、港经济走廊交汇处。正在建设中的沿江高速公路、珠三角轻轨和穗港高速铁路等交通枢纽在项目附近回旋交接，交通十分便捷。利澳花园项目地处虎门与沙田来两镇港口开发区的经贸商业区中间，距虎门镇中心仅6公里，沙田镇中心8公里，厚街中心12公里，东莞市城区22公里，通过厚沙，沙太公路直通虎门、厚街镇中心，附近有东莞市最大的私立学校—东莞明珠学校，距沙田环保工业城约1 公里，距正在开发的虎门港沙田港区2公里，周边银行、医院、商场、 农贸市场、酒店、餐饮、车站、码头等生活配套服务设施齐全。利澳花园项目傍海而建，碧海蓝天，是闹市中的桃源圣地。

项目劣势（weakness）

本项目建设期比较长，资金筹措是项目能否按实施规划如期建成的前提；销售收入是本专案的敏感因素；决定本项目成败与否。

对于以上劣势，企业也制定相应的策略：1、目前与国内外多家银行联系，择优选择，保证银行资金及时到位；2、公司股东实力雄厚，能为本项目提供源源不断的资金支持；3、公司拥有丰富的楼盘销售渠道，一期、二期楼盘销售理想，具有良好的社会效应，同时公司聘请东莞市最知名的房地产营销企业—东莞市慧谷集团实行项目的全程行销，扩充销售渠道，保证销售收入的顺利实现。

项目机会（OPPORTUNITY）

沙田镇的房地产市场蕴藏着巨大的市场需求，开发仍处在快速阶段。当地良好的经济发展和居民强劲的购买力，为高档楼盘的开发带来无限商机。

当地的品牌发展商相对较少，竞争激烈程度不高，本项目的开发商实实力雄厚，信誉良好，具有丰富的楼房开发经验，品牌优势明显，也是项目的机会所在。

项目威胁（THREAT）

国家宏观政策带来不利影响，如银行贷款能否及时足额到位，消费者的购房意愿是否推迟。

5、项目开发建设与生产进度安排

有关工程计划说明

公司对利澳花园项目进行分期开发，其中第一期已经开发并对外销售完毕，取得了较好的社会经济效益，第二期工程已将全部竣工，预计收入达8亿元，目前已实现销售收入近5亿元，销售情况良好，市场反应热烈，三期工程亦在今年开工。根据实地调查，结合本项目的具体情况，工程建设共需时33个月。具体时间安排大致如下表所示：

项目	项目开发阶段	起止时间	工期（月）
	准备阶段	2010年6月-2010年8月	-
	基础工程	2010年9月-2011年2月	5
	主体工程	2011年3月-2012年6月	15
	装饰工程	2012年7月-2012年11月	5
	室外配套工程	2012年12月-2013年3月	4
	竣工验收	2013年4月-2013年7月	4
	开发合计	-	33

目前施工进度

公司前期已经做好了设计,正在办理相关手续，现在正在进行报批各项手续和支护工程准备施工阶段。

销售计划

开盘阶段： 2011年第1、2季度 销售约15%

热销阶段： 2011年第3季度到2012年第2季度 销售约70%

尾盘阶段： 2012年第3、4季度 销售约15%

6、估算与资金进度安排

项目总投资估算

项目开发投资由地价、基建成本、各项费用成本、销售税费四大部分构成。

经测算，项目的开发总投资为：169808万元，建安成本：1825元，详见以下投资估算表：

项目投资估算表

序号	项目	单位	单价	收费基础	总价（万元）	备注
1	地价	平方米	1200	147971	17756	已投入
2	基建成本	项			93990
2.1	土建项目	项			81195
2.11	主体工程	平方米	1825	419065.98	76485
2.12	三通一平	项			3660
2.13	道路绿化	项			1050
2.2	设备设施	项			7170
2.21	水电设备	项			480
2.22	电梯通讯智能化	项			3240
2.23	消防工程	项			3450
2.3	其他费用	项			4125
2.31	勘查设计费	项			1215
2.32	报建质检监理费	项			2910
2.4	不可预见费用	项			1500
3	各项费用成本	项			40600
3.11	管理费用	项			7695
3.12	财务费用	项			14625
3.13	销售费用	项			18280
4	销售税费	项			16356
4.11	印花税	项			87
4.12	土地使用稅	项			236
4.13	堤围防护费	项			291
4.14	营业税	项			14577
4.15	教育附加税	项			437
4.16	城市维护建设税	项			728
	合计	--			168702

项目建设投资预算：168702万元。

一、地价：1200元/平方米×147971M2=17756万元。

二、基建成本：93990万元。

（一） 土建项目：81195万元。

1、 主题工程419065.98×1825元/ 平方米=76485万元。

2、 三通一平3660万元。

3、 道路绿化1050万元。

（二） 设备设施总费用：7170万元。

1、 水、电设备投入：480万元。

2、 电梯、通讯部分、智能化部分投入：3240万元。

3、 消防工程费：3450万元。

（三） 其他费用：4125万元。

1、 勘察、设计费：1215万元。

2、 报建、质监费、工程监理费：2910万元 。

（四） 不可预见费用：按1500万元计算，随开发建设进度的投入。

三、各项费用成本：40600万元

1、 管理费用：7695万元

2、 财务费用：为银行贷款利息支出：50000万元×9.75%×3=14625万元。

3、 销售费用：根据市场按销售总价的7%，即291554×6.27%=18280万元。

四、销售税费：16356万元。

4、 印花税：按销售收入×0.3‰，即291554万元×0.3‰=87万元。

5、 土地使用稅：面积×8，即147971×8×2=236万元

6、 堤围防护费：按销售收入×0.1%，即291554万元×0.1%=291万元

7、 营业税：按销售收入×5%，即291554万元×5%=14577万元

8、 教育附加税 ：按营业税×3%，即14577万元 ×3%=437万元

9、 城市维护建设税：按营业税×5%，即14577万元×5%=728万元。

建安成本=764850000/419065.98=1825元

建筑成本=939900000/419065.98=2242.84元

10、 资金拼盘

该项目共需投入资金168702万元。项目开发投资的资金来源主要包括有资金、银行融资、销售回款。

项目筹资方案：

序号	项目	资金额（万元）	占总投资比例	已投入资金
1	企业自有资金	92542	54.85%
2	银行贷款	50000	29.63%
3	销售回款	26160	15.52%
4	合计	168702	100%

企业现阶段已投入资金30541多万元（包括土地款、三通一平、基础工程、勘察、设计、报建费、预付账款等），公司现有资金还可以投入60000万元，本项目企业的资金投入占总投资的54.85%，公司向银行申请项目贷款50000万元，占总投资的29.63%，其余资金缺口可通过本项目的销售收入滚动投入解决。

7、资金使用计划

按项目实施进度，本项目建设期为33个月，根据项目的开发建设期安排及各的施工进度计划，拟定项目的投资计划。各期施工按工期内平均分配，各期工程款的给付安排比较合理，收入与支出能得到很好的控制。

8、借款偿还计划

项目还款来源主要来自本项目的销售收入。根据测算，本项目在2011年开始对外销售，2012年可全部销售完毕，届时也可以在规定期限内归还我行全部贷款。

9、销售及经营收入测定

销售收入估算：

经测算，项目的销售收入为291554万元。如下表：

产品/销售预测	建筑面积(M2)	可售面积(M2)	实现均价(元/M2)	销售总额(万元)
商铺
住宅	419065.98	347818.30	8000	278254
小计	419065.98	347818.30	8000	278254
车位	26600	26600	5000	13300
合计	445665.98	374418.30		291554

项目销售回款计划：估计本项目在2011年1月开始正式销售，根据房地产销售的一般情况及本项目的实际情况，估计销售进度，具体安排见：

	2011年	2012年	合计
1季	2季	3季	4季	1季	2季	3季	4季
销售比例	7%	8%	15%	20%	20%	15%	8%	7%	100%

住宅销售收入计算说明：

根据市场调查表明：住宅（商铺）一次性交款比例为10%左右，7成按揭比例为90%，客户在缴纳定金15内，付清首期款，考虑银行贷款流程，按揭资金在房屋出售的2月后到位。该项目可售住宅面积为347818.30平方米可，可销售车位2128个，整个楼盘预计在24月的销售期内可售完。

项目可运用资金估算

详见附表《经营税金及附加估算表》。

销售利润；经测算，项目的税后利润为92139万元，净利率31.60%。

净利率=税后利润/销售收入×100%=31.60%，详见下表：

序号	项目	金额(万元)	备注
1	销售收入	291554
2	投入成本	168702
2。1	土地成本	17756
2。2	基建成本	93990
2。3	各项费用成本	40600
2。4	销售税费	16356
3	利润总额	122852	1-2
4	所得税	30713	25%
5	税后利润	92139
6	税前成本利润率	72.82%
7	税后成本利润率	54.61%
8	投资利税率	82.51%	[(税前利润总额+销售税金)/总投资]*100%

本项目的税后成本利润率达54.61%，远高于行业平均水平。若考虑到本项目的销售定位相对保守，该项目的收益率将更高。

10、财务与敏感性分析

盈利能力的分析：根据国家现行财务制度和价格体系，分析计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力，以此判断项目的财务可行性。财务评价的主要技术经济指标有，财务内部收益率、财务净现值、净现值率、动态投资回收期和投资回报率等。

静态投资回收期（含建设期）Pt=4.01（季度）=12.03（个月）

动态投资回收期（含建设期）Pt（全部资金，折现率12%时）=4.10（季度）=12.3（个月）

指投资项目收回原始总投资所需要的时间，即以投资项目经营净现金流量抵偿原始总投资所需要的全部时间。使用列表发，根据附件中《现金流量表》所反映的“累计净现金流量”计算可得，以季度为计算单位。

资金投资回报率：（利润总额÷投资总额）×100%=72.82%

项目确定性分析：

房地产开发投资是一个动态过程，具有周期长、资金投入量大等特点，因此很难在一开始就对整个开发过程中有关费用和建成后的收益做出精确的估计。因此，有必要就对开发过程中涉及的有关因素或参数的变化对评价结果产生的影响深入研究，以使开发项目财务评估的结果更加真实可靠，从而为房地产开发决策提供更科学的依据。敏感性分析是房地产开发项目不确定分析中的一种主要方法。敏感性分析的目的，就是计算有关因素的利润灵敏度指标，找出以项目评价指标影响较大的因素，并判断其对开发项目的经济效益都比较敏感，而且销售收入较投资成本的变化更为敏感。但财务内部收益率都高于行业基准收益率，表明该项目抗风险能力极强。

序号	影响因素	变化率(%)	投资利税率(%)	变化幅度(%)
1	销售价格变化
1.1	销售价格增加	5	114.36	9.10
1.2	销售价格增加	10	133.15	18.79
1.3	销售价格增加	15	163.23	30.09
1.4	销售价格减少	5	96.07	-9.19
1.5	销售价格减少	10	78.31	-17.75
1.6	销售价格减少	15	53.75	-24.57
2	投资成本变化
2.1	投资成本增加	5	95.48	-9.78
2.2	投资成本增加	10	77.71	-17.77
2.3	投资成本增加	15	54.53	-23.18
2.4	投资成本减少	5	116.06	10.80
2.5	投资成本减少	10	140.07	24.01
2.6	投资成本减少	15	182.43	42.36

临界点分析：

盈亏平衡点（BEP）：57.86%

BEP=投入成本/销售收入=168702/291554=57.86%

当销售率达到57.86%的时候可以收回全部投资。

盈亏平衡分析：计算结果表明，该项目只要达到预测收入的57.86%时，该项目就可以保本，由此可见该项目的盈利范围是很宽的，具有很强的抗风险能力。

（五） 项目综合结论

东莞市的房地产市场将继续保持平稳、协调、健康的发展局面，房地产行业投资回报趋于稳定。利澳花园三期项目区域市场潜力较大，对应同类物业竞争不是很明显，项目拥有良好投资机会，开发有相当的操控空间。项目地理位置优越，交通便利，拥有珠江口1000米黄金海岸线，自然景观优势突出，市场前景较好。项目投资回收期短，财务内部收益率远高于基准折现率，财务净现值也大于零，项目的静态投资回报率极高，这几项指标都远高于同行业的平均水平。且企业经营管理正常，有融资能力，项目具体设计施工等队伍对于项目有操作能力，项目经济上可行。

（六） 贷款方案设计

针对以上项目情况，公司融资方案定为发放三年期的房地产开发贷款，金额为人民币5亿元，期限三年。

【三】企业还款来源分析：

结合上述企业开发项目的基本情况，企业在项目开发完成后可以获得291554万元的销售收入，对贷款金额覆盖倍数较大，已可按时还本付息。同时，在还款进度上，按目前企业工程进度而言，该项目可以在2011年1月份开始发售，项目有24个月的销售回笼时间，对进入还款期时其资金回笼也有一定的保障。