申明：本项目为本博主紫钦天接触项目，发布分享旨在启发读者大型工程项目概貌，以及运作方向，本文章未经允许不得转载，否则后果自负！

 

第一章总论

1.1项目名称与承办单位

1.1.1项目名称

项目名称：惠州市社会福利服务中心

1.1.2项目承办单位

项目承办单位：惠州市民政局

1.1.3项目拟建地点

项目拟建地点：惠州市惠城区古塘坳市复退军人医院旁空置用地

1.2研究工作的依据和范围

1.2.1研究工作的依据

（1）《社会福利机构管理暂行办法》（1999年民政部19号令发布）；

（2）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；

（3）市政府常务会议十届121次〔2010〕11号精神

(4) 市委书记、市人大常委会主任黄业斌批示

（5）结合“十二五”规划

（6）承办单位关于编制可行性研究报告委托书

（7）承办单位和项目单位提供的编制可研的其他基础资料

1.2.2研究工作的范围

根据国家有关规定和建设条件的实际状况，通过对项目建设背景、必要性、建设场址、工程技术方案、项目的组织管理、项目实施计划、环境保护、消防与公共安全、投资估算与资金筹措等方面进行综合研究与分析，重点研究和论述项目建设的必要性、建设方案、投资估算和融资方案，以便为建设单位和行政部门在项目决策、审批和组织实施过程中的依据。

1.3项目提出的理由

为了深入贯彻落实以人为本和全面、协调、可持续的科学发展观，大力发展社会福利基础实施建设，提高全民素质，更好的改善子女不在身边的孤寡老人的生活条件、提高生活质量、保证其健康快乐生活，并为其提供一个温馨、舒适的生活场所，故提出建设该项目。

1.4建设内容与规模

根据民政部和全国老龄工作委员会办公室组织有关单位编制的《老年养护院建设标准》，确定项目建设内容为老年人用房（入住服务用房、生活用房、卫生保健用房、康复用房、娱乐用房、社会工作用房）和行政办公及辅助用房。项目规划总用地面积80000平方米，项目分两期建设，第一期工程项目按400床位设计，总建筑面积约16000平方米，其中生活区10000平方米、医疗康复区1500平方米、文化娱乐区1000平方米、服务区3500平方米。第二期工程面积约为64000平方米。

1.5实施进度

本项目严格按照国家有关项目程序进行。本项目自相关资料报批审核下来后，第一期建设期为12个月，第二期建设期也为12个月。

1.6投资估算与融资方案

该项目概算投资 万元，资金来源为………………

1.7社会效益分析和结论

本项目的建设从当地实际出发，立足当前，兼顾发展，因地制宜，合理的确定了建设水平。项目通过建立集中的养老场所，从老年人的根本利益出发，重点解决好老年人的养老医疗和精神文化生活等方面的问题，确保老年人和其他社会成员一起共享经济社会发展成果，其实维护老年人的根本利益，让老年人和全体人民一道共奔小康，从而实现全市社会经济的健康、协调发展。

项目实施后，将在很大程度上改善惠州市的养老现状、扩大养老实施规模、完善服务功能、美化生活环境、确实解决老年人的生活和健康问题，充分发挥社会保障作用，做到“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”，项目社会效益显著。

该项目符合国家政策，是完善惠州市社会福利基础实施功能的重要项目，社会效益十分显著。因此尽快建设该项目是可行的，必要的。

第二章项目背景及必要性

2.1项目提出的背景

惠州市社会福利服务中心是为孤寡老人和子女不在身边的老人提供生活照料、健康护理、休闲娱乐和社会工作等服务，满足老年人们的生活照料、保健康复、精神慰藉、临终关怀等基本需求等的专业照料机构。加强老年养护院的建设是贯彻落实科学发展观、推进社会建设，积极应对人口老龄化、强化政府公共服务责任的重要举措，也是建立基本养老服务体系的重要组成部分。

中国正在经历快速的人口老龄化。2020年我国老年人口将达到2.48亿，老龄化水平达到17.17%。与此相伴，老年人口中无人照料和失能人群迅速扩张。因此，加强老年养护院的建设已是一项刻不容缓的任务。

2.2项目建设的必要性

1、项目建设是减轻现实社会养老矛盾的客观要求

惠州市的养老方式大致与全国相同，多是以居家养老为基础，社会养老为依托，机构养老为补充的家庭养老方式。但是，人口老龄化所产生的“四、二、一”家庭模式和抚养系数比上升，将使现行的家庭养老模式发生困难。一方面，人口老龄化普遍产生了四位老人、一对年轻夫妇、以及一个未成年小孩，这样一个家庭结构模式，另一方面，也导致养老抚养比从1964年的6.3%逐渐上升到2000年的10.1%，以及未来2050年的33%。在人口流动频繁的今天，这两种情况必然导致家庭物质供养、生活照料及精神安慰等方面严重缺乏。依靠现有的居家养老方式难以实现养老目标。因此，探索建立集中供养的敬老养老机构，对缓解乃至解决这一社会现实矛盾，非常必要。

2、项目建设是践行科学发展、建设和谐社会的必然要求

科学发展观强调以人为本，实现人的全面发展。老年人不仅不是社会的包袱，而应该是社会的财富，是实现可持续发展的资源。随着社会不断发展，在近40-50年间，全市老龄人口群体也不断增大，因此，践行科学发展观，建设和谐社会，必须认真确实解决好养老问题。建立集中的敬老养老中心，其目的就是从老年人的根本利益出发，重点解决好老年人的养老医疗和精神文化生活等方面的问题，确保老年人和其他社会成员一起共享经济社会发展成果，其实维护老年人的根本利益，让老年人和全体人民一道共奔小康，从而实现全市社会经济的健康、协调发展。

3、项目建设是加快惠州市福利事业发展的需要

惠州市近年来老年社会福利事业稳步发展，社会养老机构和服务设施逐步增多，各级老龄组织和办事机构正在努力加强。但是，养老服务在总体上滞后于人口老龄化和社会经济的发展水平，与先进省市相比有较大差距。现有的养老院大多只能提供基本的生活照料、医疗护理，很少有娱乐场所的，对老人进行心理疏导的基本上没有。养老院跟不上市场需求。惠州市社会福利服务中心项目实施，将对改善这一现状发挥重要的作用。

第三章项目选址及建设条件

3.1项目选址原则

项目选址应符合城市规划要求，并满足以下条件：

1、地块中间或周边应该具有山地、丘陵、水域等，周围环境优美，空气清新，这样才适合老人颐养天年。良好的生态环境能使老年人心情舒畅，满足老年人的生活行为要求。

2、地块周边道路应畅通，水、电、气基础配套设施完善，出入必须有公交车线路，而且站点近，以满足老年人探亲访友，出入便捷的需要。

3、地块规模宜大不宜小，因为老年人虽然需要安宁，但是害怕孤独，老年人需要医疗、需要社团活动、需要社群文化、需要对外交往、需要家政服务、需要终极关怀、需要一个人生命全新阶段开始的精神感觉。只有那种大型的老年社区，居住人口多，才有条件满足老年人的这种生理和心理要求。

4、地块距离城郊为宜，不宜选址在非常偏僻处，不能单求清净而简单的把老年人与社会隔离起来，更不宜盲目地将其建在偏僻的远郊区，因为这样一来，老年人经常面对或老或病的同伴，看着他们一个个离去，看不到充满活力健康的人群，心理将会承受很大的压力，不利于身心健康。

5、惠州市社会福利服务中心拟建地点为惠州市惠城区古塘坳市复退军人医院旁空置用地。其附近有国家级旅游胜地西湖和红花湖公园，并且在高榜山下，居住舒适，环境优雅，交通便利。周围无各种污染源，易燃易爆危险品、高噪音、高压电线，离无线干扰的距离较远，且无高大建筑物，是福利服务中心建设的理想场所。

3.2气候条件

惠州属于亚热带季风气候，境内雨量充沛、阳光充足、气候温和、四季常青，年平均温度22度。常年无极端恶劣天气，适合项目建设的需要。

3.3地震烈度

震源深度一般在8千米左右，震级不大，地震裂度为8级，本项目的工程设计按8级地震裂度设计。

3.4施工条件

项目所在地交通便利，建筑材料运输方便，施工场地宽阔，电力通讯设备齐全，水、路、电三通，建筑场区也便于机械作业、连续作业、多断面同时作业，能满足工程施工布置要求。

第四章建设规模及功能要求

4.1建筑面积和内容

惠州市社会福利服务中心初步规划为两期，总建筑面积80000平方米，第一期工程项目按400床位设计，总建筑面积约16000平方米，其中生活区10000平方米、医疗康复区1500平方米、文化娱乐区1000平方米、服务区3500平方米。第二期工程面积约为64000平方米，以老年公寓为主。

4.2功能要求

4.2.1设计要求

在规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在地体现出对老年人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。

1、设计要人性化

平面设计要方便老年人出行，不能有过多的台阶（有台阶处应该有相应的轮椅通道），电梯前厅和电梯内要确保担架及轮椅的活动范围，要保证充足的阳光入室，空间通透，有穿堂风，楼梯踏步高度不大于140mm，踏面宽的不小于300mm，坡道坡度小于1/12，两侧要有扶手，每间隔200mm应设休息座椅，室内地面应采用防滑设计，放跌扶手，各种开关、按钮均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便，入户阳光花园、阳台想通，便于串门和互相照应等等，总之设计要人性化，无障碍居住，满足老年人的特殊使用功能和要求。

2、生活要智能化

应配备紧急呼叫对讲系统，安防系统，网络系统，消防系统等保障老人安全。

3、环境要园林化

应有幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间及安全的娱乐、锻炼场所。

4、户型要合理化

应考虑不同年龄段、不同居住人数等的不同居住要求，单人间使用面积10㎡左右、双人间使用面积14㎡。

5、配套要完善化

应配有完善医疗保健、会所、健身房、阅览室、书画室、花房、棋牌娱乐室等生活配套设施。

6、建筑要艺术化

在此居住的老年人均有较高的艺术品味和欣赏要求，相应要有较高水平的建筑艺术，给视觉以美感，使之由美感产生吸引力。

满足以上这些要求的同时，还要保证建设工程质量合格、建材环保、装饰美观大方、功能分区明确等基本建筑标准。

4.2.2功能要求

福利服务中心主要功能为养老、休闲，并要针对老年人这一特殊客户群体的特殊需要“量身定做”，既要满足他们居住的物质要求，也要满足他们的精神要求，无论是公寓部分还是公共设施部分，都应该让老年人没有孤寂失落感。要保证能满足日常生活所需，以及安全、方便、舒适等老年人的特殊要求。公共设施要注意老年人的参与和互动，能调动老人活动的积极性等，让他们在心理上感到年轻。

4．2.3主要建筑

项目	单位	指标
规划用地面积	平方米	80000
计算用地面积	平方米	80000
总建筑面积	平方米
计算容积率建筑面积	平方米
一期建筑面积	院办公楼	平方米
养老院（一期）	平方米
医疗康复中心	平方米
社会服务大楼	平方米
职工宿舍（一期）	平方米
仓库	平方米
食堂	平方米
二期建筑面积约	养老院（二期）	平方米
职工办公宿舍楼（二期）	平方米
商铺（二期）	平方米
非计算容积率建筑面积（架空层，地下室）	平方米
占地面积	平方米
建筑密度
容积率
绿地率
400个（其中地下停车位为0）

第五章工程技术方案

5.1项目组成

根据现有条件的发展需要，项目主要由公寓楼及相关配套设施组成。

5.2建设方案的确定

5.2.1主要原则与依据

合理确定方案和正确掌握建设标准可以大大推进社会福利事业的快速发展。建设方案与建设规模确定的原则主要有如下几条：

1、项目必须贯彻艰苦奋斗、勤俭建国的方针，树立科学发展观，充分利用现有资源，满足无人照顾老人的需求，正确处理需要与可能、现状与发展的关系。

2、项目选址应符合当地城市总体规划和网点布局的要求。

3、选址地理位置要适中，交通方便；能节约用地，合理科学布局；便于利用城市基础设施；周围无各种污染源，易燃易爆危险品、高噪音、高压电线，离无线干扰的距离较远。

5．3主要建筑物设计方案

5．3．1设计原则

1、项目根据安全、卫生、适用的原则和使用功能要求，一般情况下采用混合结构。

2、业务用房的室内净高不低于3米。

3、给排水应符合《生活饮用水标准》和污水排放的有关规定。

4、主要业务用房地面应采用便于清洗的建筑材料，室内装修应符合表面光滑洁净、色调舒适明快的要求。

5、强调功能合理性，室内环境舒适性，空间布局科学性。

5.3.2建筑方案设计

项目所处惠城区古塘坳地段，该地段为城区发展的新区自然条件优越，建筑总体布局相对围合。该中心按照国家一级福利中心来设计，将是集医疗、康复、养老、学习、娱乐为一体，大大提高了养老条件。在规划上考虑到建筑地块周边道路交通的结合同时最大限度地保证每栋建筑内相对通风、日照、景观朝向等要求。二期工程将推出独立小阁楼，以满足部分老人提出独立居住的要求。在不影响福利院正常运作的前提下，沿着道路设置商品铺面以解决部分福利院前期建设和后期运作费用的问题。

1、设计依据

（1）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）

（2）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）2005版

（3）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）

（4）项目规划设计条件书

（5）招标人提供的该项目的设计任务书和招标文件

2、结构建筑设计

a、建筑方提供的设计条件。

b、本工程设计遵循的标准、规范、规定及规程

（1）、《建筑机构可靠度设计统一标准》GB50068-2001;

（2）、《建筑结构荷载规范》GB50009-2001(2006年版);

（3）、《混凝土结构设计规范》GB50010-2002;

（4）、《砌体机构设计规范》GB50003-2001;

（5）、《建筑抗震设计规范》GB50011-2001(2008年版)

（6）、《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2002;

（7）、《建筑地基基础设计规范》 GB50007-2002;

（8）、《建筑地基基础设计规范》广东省DB J15-31-2003;

（9）、《建筑桩基技术规范》JGJ94-94

（10）、《广东省实施〈高层建筑混凝土机构技术规程〉（JGJ 3-2002）补充规定》DBJ/T15-46-2005

（11）、《房标准屋建筑制图统一》 GB/T 50001-2001

（12）、《建筑机构制图标准》GB/T 50105-2001

（13）、《建筑工程设计文件编制深度规定》（住房和城乡建设部2009年1月）

3、结构体系

本工程采用钢筋混凝土现浇结构

建筑物名称	主体结构体系	层数
办公楼	框架结构	6
养老院	框架结构	7-8
医疗康复中心	框架结构	3-4
社会服务大楼	框架结构	5
职工宿舍楼	框架结构	6
仓库及商铺	框架结构	2-4

4、地基基础

根据地质勘察报告确定基础类型。

5、抗震等级

本工程按抗震等级设防烈度为8度设计，根据设防烈度、结构类型、房屋高度并结合结构计算最终确定框架的抗震等级。

6、风荷载：

基本风压值：0.40KN/㎡（100年）   0.35(50年)

风压高度变化系数：按GB50009—2001取值

结构体型系数：按GB50009—2001取值

风振系数：按GB50009—2001取值

地面粗糙度类别为C类

7、给排水部分

a、设计依据

1）建筑给水排水设计规范（GBJ15-2003）

2）高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）2005年版

3）自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2001）2005年版

b、设计范围

1）生活给水系统

2）污水、雨水系统

3）消火栓灭火系统

4）自动喷水灭火系统

5）室外给水、排水及雨水系统

c、生活给水系统

1）生活用水量：按300L/p.d设计，最大日用水量约500m3/d

2）水源：本服务中心生活用水由市政管网供给分两路引入，在建筑周围形成DN200生活给水和室外消火栓合用环管。

3）材料：地上给水管采用塑料给水管，埋地部分采用PE管。

d、生活污水

1）室内外雨、污水采用分流制。

2）一层以上采用重力排水，地下室及消防电梯井下的集水坑等排水采用潜水排污泵排水，泵的启闭由高低水位自动控制。

3）地上雨污水管采用UPVC排水塑料管，排水横管采用给水UPVC塑料管，室外埋地部分采用塑料复合管材。

e、消防给水系统

1）水源：本建筑消防水源为市政管网，分两路引入，在建筑周围形成DN200生活、消防环管。

2）室外消火栓，采用DN100型室外地上式消火栓，布置在室外给水干管上，消火栓距建筑物大于5米，距路边小于2米。

3）室内消火栓系统，除不能用水灭火的设备间外，建筑内均布置室内消火栓，采用临时高压给水系统；室外设SQA100-1.6水泵接合器三套；除泵房控制柜外，消防值班室和每个消火栓箱的破玻按钮均可启动消防水泵。

4）自动喷淋系统，除不能用水灭火的设备间外，建筑内公共部分设自动喷淋系统；消防值班室和报警阀压力开关均可启动喷淋水泵；设SQA100-1.6水泵接合器二套。

5）管材：采用热度锌钢管，丝扣或法兰连接。

8、电气设计

a、设计内容

本工程电气设计内容有：变配电系统、应急电源系统、照明、防雷接地系统、电话、网络、有线电视、火灾自动报警系统。

b、 强电

1）负荷等级及电源要求

本工程消防用电（包括应急照明、消防电梯等）按一级负荷考虑；电梯、生活水泵等属二级负荷；其它为三级负荷。供电电源采用10KV市电由市政引来，供配电系统来环网供电的方式。

2）照明及配电，本工程设正常，应急及疏散指示照明，配电、照明线路采用阻燃烧和耐火型电缆电线供电。

3）防雷、接地，本工程防雷系统按二类防雷建筑设计，在屋顶设避雷带以防直击雷，楼内采用总等电位联结措施，为提高用电安全水平，所有强弱电系统和防雷系统，共用按地体，接地电阻不大于1欧姆。

4）本工程供配电系统按地型式采用TN-S系统。

c、弱电

1）火灾自动报警及联动控制系统。

火灾自动报警系统采用消防控制中心报警方式，在一层设消防控制室。

2）电话及宽带网络系统采用设施直通方式，一层设电视及网络机房。

3）有线电视信号引自市政。

9、暖通设计

a、设计依据：

1）国家现行颁布的有关通风及防排烟规范和规程。

2）建筑专业提供条件。

b、设计范围：

1）整个院通风、防排烟系统设计。

2）办公楼中央空调设计。

c、办公楼空调设计：

小空间房间采用风机盘管加新风系统。

大空间采用集中低速全空气空调系统。

d、通风设计：

2）人员密集大空间设置机械排风系统。

3）公共卫生间、电梯机房设机械排风系统。

e、防排烟系统：

1）未超过100m居住楼的防烟楼梯间及其前室、及与消防电梯间的合用前室尽量设自然排烟，不能满足自然排烟设机械加压送风。

2）超过50m一类居住楼的防烟楼梯间及其前室、及与消防电梯间的合用前室均设机械加压送风。

3）地上大空间人员密集地方尽量设自然排烟，不能满足自然排烟设机械排烟。

4）无直接自然通风，且长度超过20m的内走道或虽有直接自然通风，但长度超过60m的内走道设机械排烟。

5）净空高度未超过12m中庭尽量设自然排烟，不能满足自然排烟设机械排烟。

第六章环境保护、消防安全

6.1建设地点环境现状

本项目所在区域附近空气、噪音环境质量现状良好，适合本项目的建设，但在设计、建设和使用中要实行环境和污染治理措施，避免造成对环境的不良影响。

6.2主要污染物和污染源

1、工程建设期，车辆运输给交通带来一定的影响；泥土的运输对当地的环境整洁度造成影响；施工机械的噪音对环境造成影响；施工队伍临时食宿所产生的生活废弃物也会影响环境。

2、项目营运期主要污染物为职工和居住老人们产生的生活污水和生活垃圾。

6.3治理方案

1、施工期，车辆运输尽量避让交通高峰期；对施工中的尘土采取定期清扫，定期洒水的方法解决；施工机械尽量采用低噪机械，夜间不允许超过十一点，早上不能早于六点；施工现场废弃物应通知环卫部门及时清理，对乱丢乱弃的行为进行批评和教育。

2、项目营运期，严格按照国家有关规定执行。

（1）废渣治理

生活垃圾集中收集后，定期外运，不会在场内形成污染。

（2）废水治理

本项目废水主要来源于生活用水。废水—化粪池—排入城市下水道

6.4绿化

绿化既能美化环境；又能调节气候，减少污染、减轻噪音，提供休息娱乐场所，增进健康。

6.5消防安全

1、设计依据及标准规范

GB 50045 高层民用建筑设计防火规范

GB 50084 自动喷水灭火系统设计规范

GB 50116 火灾自动报警系统设计规范

GB 50140  建筑灭火器配置设计规范

GB 50222 建筑内部装修设计防火规范

GBJ 16  建筑设计防火规范

JGJ 48  商店建筑设计规范

GA 503 建筑消防设施检测技术规程

GA 587 建筑消防设施的维护管理

2、消防措施

（1）建筑单位周围道路一般宽度大于5米，有障碍处的净高度大于4米，可作为消防车道使用。

（2）设置有火灾报警系统及消防连动装置，消防栓灭火系统和自喷淋灭火系统。

（3）装饰材料，电气线路等采用防火材料

第七章节能方案分析

7.1能源是人类赖以生存的物质基础。

在当今世界，能源和环境，是全人类共同关心的问题，也是关系我国社会发展的主要问题。

我国正处在经济发展的重要阶段，随着经济的快速发展和人们生活水平的不断提高工业化、城镇化进程的加快，能源需求将大幅度上升。能源大量的消耗和环境严重污染的粗放型经济增长模式，影响全面建设小康社会总目标的实现。

能源是中国崛起的动力，也是制约我国经济社会发展的主要因素。要缓解能源约束，减轻环境压力，保障经济安全，实现可持续发展，必须按照科学发展观的要求，高度重视行业节能措施的制定和推行。节能是解决我国能源问题的根本途径，是当前经济工作的一项紧迫任务，是全面落实科学发展观的本质要求。突出节能战略位置，努力实现“十一五”节能目标，促进国民经济又快又好地发展。

7.2节能措施

本项目建设所需的能源主要有水和电等，因此，用电是该项目节能的重点。

节能是一项复杂的系统工程，从各个环节贯彻履行节能原则，通过合理利用、科学管理、技术进步等途径，提高能源利用率。

7.2.1建筑节能

1、确保主要建筑物采光及通风系统良好。

2、在建筑物中积极推广采用保暖节能型材料，如空心砖和苯板等。

3、选用高反射系数的墙面装饰材料，减少自然光和人工照明光线的墙体吸收。

4、合理利用空间，提高有效使用面积，力戒浪费。

7．2．2给排水节能

1、选择高效节能型产品。

2、合理选择管径，做好管网设计。选择优质防渗阀门，杜绝滴漏。

7．2．3电气节能

1、推广“绿色照明”工程，采用节能设备。

2、正确合理选择外网路径，降低线损。

第八章 投资估算和融资方案

第九章 结论

本项目建设条件基本具备。相关报告已上报并由相关部门审批可行。

本项目建设标准、功能和规模适当。本项目建设标准适当，建设规模与功能需求相符合，与惠州市经济规模相适应。

综上所述，本工程建设的主观条件基本具备，具有较好的社会效益，故本项目可行。